咸阳

终于有说法了,商住公寓到期原来会这样

2017年08月25日来源:转载行业动态责任编辑:xasongping

随着租售并举的房地产长效机制在各地雨后春笋般落地,长期困扰中国楼市的最大倒挂现象被逐步填平,那些真正好出租的房子房价会不断上涨,而租不出去的房子正在逐步下跌。

前天,我发表的观点《惊爆!中国房价租售比极低的原因曝光》写道,附着在住宅身上的落户和学区资格正在被打碎,让原来高高在上的住宅价格正在回归理性,而位置好租金高的商住公寓迎来了补涨行情,未来,同区域的住宅和公寓价格必将持平,而目前住宅和公寓的巨大价差就是极高的投资机会。

而大家对公寓未来到期后的归属问题仍然有所担忧,而这种担忧就是目前住宅跟公寓之间还有差价的原因,所以,有必要给大家讲述一下公寓到期后的解读。因为先明白的人就是投资者,后明白的人就是接盘侠,而投资价值就是接盘侠给投资者送金送银的货币表现。

在今年两会上,从国土部部长到国务院总理,反复都在强调“有恒产者有恒心”的讲话。两个恒字已经非常清晰的表明了决策层对房产到期的态度。

我们还是来看看法律怎么说,《城市房地产管理法》第二十一条规定:“土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。”

《物权法》第149条规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。如因公共利益需要收回该土地的,应当对该土地上的房屋及不动产给予补偿。”

通过这些法律及解读我们可以得出如下的结论:

1.非住宅建设并没有说无偿收回,土地期限快到了,申请续期即可,相信大家都会去续期。

2.续期费用没有具体说,这和住宅都是一样的,具体续费的方案需要后面的法律来完善,但都是缴费续期是一定的。

3.商住如果拆迁会有补偿,这个拆迁是按照市场价决定了。一种说法是商住的补偿会是住宅的三倍,但还没有确定。

4.不管是40还是50年产权,都和70年没有区别,40年产权是40年后续期,70年产权是70年后续期,相当于四十年产权就是七十年分期付款(第一次缴费40年,第二次缴费30年),而七十年产权是一次性全款。所以,衡量的标准就是购房人愿意一次性付款还是分期付款了。

5.最近中央反复强调租售并举的时候,另一个重要提法就是宜居宜业,所以,那些非常适合宜居宜业的房产就是未来的重点。至于那些房产宜居宜业,可以看看最近什么样的房产在上涨,什么样的房价在下跌就非常清晰了。

以上分析是建立在目前政策的结果,至于未来政策方面是否有调整,我们只能随时跟踪及时做出最新的解读。

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