房企市值排行榜：全球前十大房企 中国占七席

中国经济的快速发展使得房地产公司成为最大受益行业之一。在城市化率快速增长的大背景下，房地产公司的规模持续迅猛扩大。尤其是近一年多以来，中国千亿市值房企数量也快速增加，从2016年底的12家增长至最新的18家，并超过美国成为全球千亿市值房企最多的国家。其中，万科摘得全球房企市值桂冠。

房企市值排行榜：全球前十大房企 中国占七席

中国千亿市值房企达18家

证券时报统计，今年以来房地产行业大涨超11%，仅次于家电行业，位居行业涨幅第二位。个股表现更加活跃，昨日复牌的泰禾集团再度涨停，十多个交易日股价翻倍。万科A和保利地产等龙头股也持续创出历史新高，并继去年大涨均超过50%后，今年1月以来又均大涨超过15%。港股市场的内房股表现更加疯狂，中国恒大去年涨近5倍，碧桂园涨近3倍。这种强势仍延续至今年，恒生地产建筑业1月以来涨幅已经高达6.62%。

巨大涨幅加持之下，龙头地产股的市值也快速增加。最新数据显示，中国千亿市值房企已经有18家。其中，内地千亿市值房企分别有万科、碧桂园、中国恒大等11家，较2016年底增加5家，分别是碧桂园、中国恒大、融创中国、华夏幸福和龙湖地产;香港千亿市值房企分别有长和、新鸿基地产、长实集团等7家，新世界发展为新晋者。此外，正在IPO(首次公开发行)排队中的万达商业，料将也是一家千亿市值房企。

中国千亿市值房企数量已经超过美国。截至昨日，美国千亿市值房企数量为14家，而在2016年底，美国千亿市值房企数量有16家。日本是另一个经济发达体千亿市值房企数量较多的国家，有4家千亿市值房企。

分析人士表示，未来中国的龙头房企仍将受益于城市化，并且有望受益于整个行业集中度的提升以及多元化扩张前景可期，市值增长空间大于稳定的美国市场。未来中国千亿市值房企的数量与美国的差距可能还会扩大。

全球市值前十房企中国有7家

从全球房企市值排名来看，万科已经成为全球房企市值冠军。数据显示，万科总市值已经达到4026亿元，较2016年底排名上升5位。排名第二位的是美国的美国电塔公司，总市值3704亿元，排位与2016年持平。排名第三位也是美国公司，西蒙地产，总市值3341亿元，排名从2016年底的第一位滑落。排名第四位的是李嘉诚的长和，总市值3240亿元。市值排名前十的房企，有7家是中国企业，而在2016年底，只有4家是中国企业。

去年17家房企销售超千亿

多家中国千亿市值房企过去一年多时间市值猛增。全球房企市值排名第一的万科最新市值较2016年底市值增长1820亿元;全球房企市值排名第六的碧桂园最新市值较2016年底市值增加2193亿元;排名第七的中国恒大最新市值较2016年底市值增加2398亿元。另一家市值增加超过千亿的是融创中国，最新市值较2016年底增加1015亿元。

市值猛增的房企得益于火爆的销售。中国房地产测评中心数据显示，2017年销售超过千亿的房企已经有17家，较2016年再度增加5家。其中，碧桂园销售合同金高达5500亿元，称霸房企销售金额榜单。万科和恒大销售金额也均超过5000亿元。此外，融创中国、保利地产、绿地控股三家房企销售金额也均超过3000亿元。

上述数据已基本得到了印证。万科1月3日公布的销售简报显示，2017年公司累计实合同销售金额5298.8亿元，同比增长45.3%。保利地产1月15日公布的销售简报显示，2017年公司实现签约金额3092.27亿元，同比增长47.19%。

龙头房企市场占有率持续提升

龙头房企的市场占有率持续提升。中国房地产测评中心的数据显示，2017年排名前三位的房企市场占有率是12%，较2016年提升3.1个百分点，较2015年提升4.3个百分点;2017年排名前十位的房企市场占有率是24.1%，较2016年提升5.4个百分点，较2015年提升6.9个百分点。

万科的年报有着同样的趋势。数据显示，按照2017年全国商品房预估销售数据计算，2017年万科的市场占有率是3.96%，较2016年提升0.86个百分点，较2015年提升0.96个百分点，较2014年提升1.14个百分点。

分析人士认为，未来龙头房企的市场占有率甚至有望进一步提升，到2020年，排名前三位的房企市场占有率将达到30%。按照目前10万亿以上的销售金额计算，意味着届时排名前三位的房企销售额有望突破万亿规模。

中国房企市盈率显著偏低

在销售高速增长以及股价大幅上扬的背景下，中国房企的市盈率仍处于低位，与日本、美国两国千亿市值房企的市盈率相比，中国千亿市值房企的市盈率明显偏低。

截至昨日，日本共有4家千亿市值房企，分别是大和房屋工业、三菱地所、三井不动产和住友不动产。最新滚动市盈率最低的是大和房屋工业，为14.75倍;滚动市盈率最高的是三菱地所，滚动市盈率为28.48倍。上述4家房企平均市盈率为21.04倍。

美国千亿市值房企方面，滚动市盈率最低的是芬塔公司，为16.67倍;市盈率最高的是SBA通信，滚动市盈率高达181倍。14家千亿市值房企平均滚动市盈率接近51倍。其中，多数股票市盈率较高，市盈率在10倍至20倍的只有2家，20倍至30倍的有5家。

与之对比，中国千亿市值房企市盈率偏低。数据显示，目前仍有4家千亿市值房企滚动市盈率在10倍以下，11家千亿市值房企市盈率在10倍至20倍。滚动市盈率最高的是融创中国，滚动市盈率超过35倍;其次碧桂园，滚动市盈率接近24倍。上述两家房企市盈率偏高主要是其销售持续高增长带动，一旦销售获得结算，市盈率有望快速下降。

分析人士表示，中国房企市盈率普遍偏低可能与其负债率较高有关。另一方面，美国、日本房企之所以能获得较高估值，在于美国的房企主要是房地产信托公司。而日本房企除了住宅开发业务外，还有酒店、租赁、物业服务等多种业务，提升了其估值。未来，中国的千亿市值房企，也可能走上类似的多元化道路。

2017房企千亿阵营成主流 未来中小房企或变“韭菜”

在过去的半个月里，国内地产公司陆续公布了2017年的业绩。所有数据均显示，尽管在过去一年相关政策依旧收紧，但地产公司们的日子依旧很滋润，甚至在销售额上，还远超2016年的数据。

2017年，销售额超过5000亿的房企就有三家，包括碧桂园5508.1亿、万科5298.8亿以及恒大5009.6亿元。而在2016年，当时的行业冠军恒大，销售额仅为3733亿元。

千亿阵营，已成为主流

销售规模，一度是中国房地产企业的执念。几曾何时，不管是碧桂园还是恒大地产，都曾叫嚷过要实现过千亿的目标。许家印为了追求规模，在早几年，以高负债的方式疯狂跑马圈地拿项目。直到一年多前，恒大地产成为了行业里土地储备最高者，随之就对外宣称不再关心规模，而改为追求效率了。

实际上，销售规模依旧是地产行业非常重要的指标。过去这一年，整个行业的销售规模都在飙升。

据腾讯《一线》不完全统计，2017年，销售额超过2000亿的企业，包括万科恒大等在内有7家，超过1000亿的共有16家。其中刚跨入千亿阵营的旭辉地产全年销售额为1040亿元，相较于去年，几近翻倍。

易居中国的数据显示，整个2017年总成交面积15亿平方米，总成交金额为11.78万亿。易居中国执行总裁丁祖昱预计称，16亿平方米可能是中国房地产的天花板。

在他看来，未来，中国地产百强企业过半都将是“千亿阵营”公司。据《棱镜》统计，尽管相较于2016年，2017年跻身于千亿俱乐部的企业只多了4家，但未来能挤进千亿阵营的潜在对象却不在少数，包括雅居乐、富力、中粮、远洋以及融信、金科、正荣、中南、金科等都是千亿“预备军”。

其中，公开数据显示，中南、正荣等2017年的销售额都在900亿元以上，而富力以及雅居乐也都在800亿元以上。

中小企业，或被并购，或在转型

和所有的行业一样，龙头企业越发集中，距离行业整合也就不远了。据腾讯《一线》统计，2017年行业前十的销售规模占整个行业的32.2%，前三家的碧桂园、万科以及恒大地产销售规模总和已超过1.5万亿。

这一数据比大多数人的预料都来得早。恒大集团董事局主席、总裁夏海钧曾在去年的业绩会上曾经预测，2017年的行业前十销售占比将接近20%。未来房地产行业会持续高度集中，在他看来，未来可能到40%——这一天或许很快到来。

包括深业集团在内的不同地产企业高管都曾对腾讯《一线》表示，房地产龙头企业的业绩将实现稳定增长，实力较弱的中小企业将会被并购。夏海钧也认同这样的观点，也曾在公开场合多次表示，并购潮很快就要来临。在他看来，未来房地产企业进入前十的门槛最低将是4000亿——这一数据比2017年的前十门槛1500亿元翻了一倍多。

丁祖昱对过分追求规模有些担心。他表示，在冲击千亿规模的过程中，一些中型公司极有可能会为了达到规模而损失了对其他方面的必要考量，最终导致公司倒下。这样的案例并不缺。去年底，曾经的百强企业广东光耀集团已在惠州(楼盘)递交了破产申请。2014年之前，光耀集团也曾经一度成为惠州的销售冠军，疯狂追求规模，迅猛布局包括珠三角环渤海等在内的多个地区，最后因为资金链断裂陷入泥潭。

除此之外，更多的中型地产公司都在寻找转型，其中包括花样年地产、当代地产等，他们图谋转型轻资产公司，以增加公司业务范畴，而不再押宝地产销售这一个领域。

丁祖昱认为，细分领域也是一个方向，包括未来可能出现的产业地产、文旅休闲地产以及养老、特色小镇等。并不是所有的转型都是顺利的，就现在看来，暂未见有地产转型成功的范例，尤其是去年以来疯狂的特色小镇模式，更多都是圈地模式。

融资，依旧是一个难题

对于地产公司来说，终究绕不开融资。在2017年之前的两年里，整个融资环境对于地产公司来说都是最佳时期。当时市场流动性持续宽松， 包括恒大在内的地产公司都进行了一轮加杠杆。

2016年时，整个行业的融资成本一度达到了最低。据易居中国对108家房企统计数据显示，当时的地产行业境外发债、中期票据的平均成本分别仅有5.38%和4.32%。

但是在2017年，所有的融资成本都在增加，据易居中国的统计，2017年房企境外发债和中期票据平均成本分别为6.69%和5.54%。

当然，对于资质不错的企业来说，即使在所有通道都严峻的情况下，依旧也可以获得较低的融资成本，比如万科。据易居中国统计的数据显示，万科在去年的融资成本仅有3.24%。

相较来说，恒大就要吃亏得多，其融资成本一直遥遥领先于行业。过去这一年，恒大先后发了3次6笔优先票据，统计额度共有63亿美元，到期时间从2021年至2024年不一。这些融资成本相对都高于行业平均水平很多：恒大2017年发行的这些票据中，最低的融资成本为去年6月发行的2021年到期的5亿美元债，利率为6.25%，而最高的则为去年3月发行的一笔10亿美元、2024年到期的优先票据，利率为9.5%。

除了融资成本逐渐升高外，更为重要的是，现在中资地产公司越来越难赴海外发债，尽管所有人都知道海外发债成本相对境内要低不少。某前十强地产公司的CFO曾对腾讯《一线》透露，自去年下半年以来，有一些监管的要求，收紧海外融资渠道，这也直接导致了一些专门为中资地产公司发债的香港金融机构生意惨淡。

尽管从现在公布的销售额来看，大多数的地产公司业绩都不差，但是，多位地产界人士对腾讯《一线》表示，国内地产调控政策在可预见的未来暂未有松绑的可能，2018年实际为地产行业“小年”。对于包括万科、恒大等龙头地产来说，未来一年将面临更多挑战，更别提仅仅是行业百强的公司了。

一旦政策管控持续收紧，销售高峰的潮水退去，那些没有被并购又未曾转型的企业，谁在裸泳，一目了然。