北七家在售项目成交均价破六万元 未来或重回五万时代

百度新闻首页搜索“北七家”三个字，前两页几乎全部是与楼市有关的各类新闻。2017年，昌平区成交的所有住宅土地都集中在北七家。一切都在佐证，与2016年的东坝、2017年的门头沟相似，2018年，北七家将会是楼市最热的区域之一。相似的是大量土地和产品的集中供应，不一样的是北七家面临着更加同质化的竞争局面。无论是共有产权房还是限价商品房，都在土地出让伊始就已被画好了价格、户型的红线，这也意味着很多以往开发商运用熟练的营销手段，在这些地块上可能不再奏效。面对开发商即将展开“肉搏战”的北七家，购房人该如何选择?又为意向在京北置业的购房人提供了怎样的机会?

久违的京北供应潮

过去几年，北京楼市热点板块在不同区域轮动。东坝、亦庄、丰台、孙河、门头沟……这些区域都曾轮番担当楼市的主角。自住房与豪宅同时入市的东坝、一跃成为高端住宅聚集地的丰台、纯低密板块孙河、以改善盘为主的门头沟，每个区域都以差异化的定位吸引着不同的购房人关注购买。

不过，近几年轮动的热点板块中，京北一直是个空白。上一次京北的集中供应还要到2013年的北苑板块，后续基本京北项目的开盘，基本都呈现单打独斗的状态。像天通苑、回龙观等置业热点区域，除了即开即售罄的几个老项目后期产品，购房人想在这些区域买房，基本只能选择二手房。

京北供应量少的局面在2017年率先被北七家打破。提起北七家，除了关注楼市的人之外，很多人都没有概念。《广厦时代》在百度新闻搜索“北七家”三个字，搜索结果中，前两页几乎全部是与楼市相关的新闻，其中最多的，就是关于土地出让成交的信息。

据了解，北七家位于昌平区东南端。距亚运村北4公里，东距首都机场14公里，温榆河环绕镇域北部15公里，立汤路南北贯穿全镇6.3公里，定泗路东接首都机场北线高速，西接京藏高速公路，横跨镇域9.5公里。全镇占地面积56.83平方公里，目前辖29个生活小区(16个居委会)、19个行政村。

在北七家的房地产项目宣传中最常被提到的，就是北京市规划的“三城一区”中的未来科技城。在政府的规划中，未来科技城的南区正是位于北七家镇内。

根据中原地产研究院数据统计，过去十年，北七家区域内合计成交了土地20宗，规划建筑面积409万平米，但最值得关注的是基本所有土地都是从2013年开始成交的。

特别是2017年，昌平区成交的所有住宅土地都位于北七家，全年成交5宗地块，其中4宗为R2纯住宅地块，合计限价商品房体量达43万平方米，按照土地出让时“套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重均需达到70%以上”的规定推算，合计供应的限价房住宅高达4000-5000套左右。

除了这些限价商品房，北七家未入市销售的还有大量共有产权房。从2013年自住型商品房政策发布起，北七家就开始有此类土地供应，但截至目前，还尚未有项目入市接受申购。据统计，目前北七家共有5个共有产权项目等待入市，共能提供7000余套共有产权房。

潜在的供应量巨大，已入市的项目也不少。目前北七家板块共有万科翡翠公园、未来公元、华润未来城市等多个在售项目，这些尚未清盘的项目，在2018年同样会加入北七家楼市的战局。

共有产权房是未来供应主力 不同时期土地约定售价不同

翻看目前北京共有产权项目存量情况，昌平区的共有产权房，除了转化项目北京湾之外，全部都位于北七家。

北七家的共有产权房供应始于2014年自住型商品房推出之初，2014年1月，绿地控股集团有限公司和远洋地产有限公司联合体以23.5亿元的价格拿下北京市昌平区北七家镇(未来科技城南区)地块F2公建混合住宅用地项目。该宗地中居住部分建筑规模除配建的16200平方米“人才公共租赁住房”外，需全部建设“自住型商品住房”，房屋销售限价为19000元/平方米，最大套型建筑面积不得超过105平方米，单套商品住房总价控制在200万元以内。

2015年，金融街联合体以13.66亿夺得昌平北七家镇(未来科技城南区)CP07-0600-0049、0062地块F1住宅混合公建用地,配建自住房2.7万平方米。

虽然这两块地拍出时间已经过去很长一段时间，但因为种种原因，一直没有入市申购，其间政策又经历了自住型商品房到共有产权房的转变。《广厦时代》了解后得知，这两块地在2018年也有望入市销售。

2017年，北七家又有两个共有产权土地入市，均被未来科技城拿下，销售限价分别为27000元/平方米和30000元/平方米，含全部装修。

进入2018年，北七家又一共有产权地块出让，只有未来科技城一家参与竞拍，最终底价成交，销售限价为含带装修32000元/平方米。

虽然未来同属共有产权房，但销售限价已经从19000元/平方米到32000元/平方米。未来入市时，面对几乎是同一批购房人，这些项目该如何竞争?业内人士透露，如果这些项目同在2018年入市，政府估计会通过政府代持机构和购房人之间产权份额比例进行调节，但售价确实可以满足不同收入人群的需要。

在售项目成交均价破六万元 未来或重回五万时代

作为2017年昌平区成交的主力，北七家有多个项目表现抢眼，而其中大多为定位高端。以位列昌平区成交金额首位的万科翡翠公园为例，2017年全年实现成交30.6亿元。据了解，翡翠公园是万科高端产品翡翠系在京的第一个项目，主要为叠拼和洋房产品，由于低密度和临近未来科技城，受到了许多互联网企业和央企高管的青睐。

另外，今年全新入市的华润未来城市以住宅、商业和写字楼为一体的科技、绿色社区，主要供应三至四居的洋房产品。推出后，在楼市下行的大背景下也取得了不错的销售成绩。

除了这些新盘外，北七家还有不少别墅产品在售，大多为别墅大盘的后期产品。融创北京壹号庄园就是其中的代表，它的前身东方普罗旺斯，开发周期已经超过十年。

据了解，这些项目在未来都还有新品会入市销售。此外，虽然区域优质二手房存量不大，但也会和未来入市的共有产权房发生竞争。

在价格上，根据中原地产市场研究院统计，北七家多个项目在2017年成交均价都站上了6万元大关，成交均价最高的万科翡翠公园，2017年成交均价达65828元/平方米。对外报价多个项目都在65000元/平方米以上。曾经也有媒体报道，北七家将正式进入商品房6万+时代。

不过，这样的话在经过2017年的土地出让之后，可能要被收回。2018年，北七家可能会重回5万时代。

2017年，北七家成交的三宗商品住宅地块都附带了限价规定。2017年7月华润拿下的地块，销售均价不超过49520元/平方米，且最高销售单价不得超过51996元/平方米。10月，保利、首开、金地联合体拿下的地块销售均价不超过49877元/平方米，且最高销售单价不得超过52371元/平方米。而12月底，金隅北辰联合体斩获的地块销售均价不超过5.3万元/平方米，且最高销售单价不得超过5.57万元/平方米。

虽然价格略有攀升，但始终未超过6万元/平方米的在售项目普遍价格。

能让在售项目开发商稍微放宽心的是，这三宗地块都被限制了“套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重均需达到70%以上”，小户型为主的格局，对目前北七家以改善盘为主的在售项目没有发生直接碰撞，不过，2018年北七家众多项目的一场正面对决在所难免。

限价盘的小户型与共有产权房，限价盘另外不限面积的30%产品与在售的大户型……虽然定位、装修等软硬件都有不同，但同区域的项目不可避免地会被购房人拿来比较。

中原地产首席分析师张大伟表示，2018年全北京走势最典型区域肯定是北七家。对于这个区域来说，目前纯低密度项目相对安全，高层物业的价格很可能会出现大波动。如果市场政策没有大幅变动，价格战难免，竞争一定会很惨烈。

购房人可提前选择判断 区域价值仍可期

虽然开发商层面在2018年在北七家的遭遇战在所难免，但对于有意向在昌平置业的购房者，这样的竞争局面可能是个好消息。

亚豪机构市场总监郭毅分析认为，北七家板块的未来还是值得期待。未来科技城的定位，多个品牌开发商的集中进入，各项配套设施的建设落地等都会从根本上提升北七家的整体价值。目前北七家尚处一个开发的初级阶段，利好没有全部落地，交通也是发展的主要瓶颈之一，区域整体呈现的面貌不是很好，但都在逐步改善中。但北七家目前也算不上什么，区域价格水平已经全面超过5万元，并不算低了。

《广厦时代》了解到，交通不便是制约北七家以往成为热点区域的主要原因之一。目前居住北七家的人，通往城区多会经过天通苑、回龙观等本身人口密度就比较大的区域，堵车几乎成为每日必修课，地铁出行也要到天通苑北乘坐5号线。另外，北七家本身几乎没有什么大型商业配套，同样要依托天通苑、回龙观等区域。

不过这样的情况在逐渐改善，尤其是随着未来科技城建设的推进。地铁17号线预计2020年开通，在科学城内就有两站，分别是未来科学城北站和未来科学城南站，同时5号线北延的工程也已经在规划之中。

配套方面，根据未来科学城管委会官方网站显示，未来科学城按照生活与工作融合促进的理念，着眼于一个“城”的整体功能和运行需要，精心规划了含优质写字楼、高端主题酒店、知名公立学校、国际学校、国际医院、图书馆、剧院、体育中心、专家公寓、绿色生态住宅等20多种业态在内的300万平方米公共服务配套设施，构建功能齐全、国际品质、舒适便捷的和谐研发社区。

而且，对于有意向在北七家置业的购房人，面临着全新的买房方式。以往在这种项目集中的热点区域，各家开发商对于开盘售价都讳莫如深，未到开盘当天，都不会给出真正的售价，会在蓄客时反复试探购房人的心理价格，同时，购房人对于每期的销售价格也无法掌控。但限价商品房和共有产权房为主的供应格局无疑会改变这种购房模式。

各项目销售价格在土地出让时就已经被限住，购房人对价格的判断有了自己的准绳，购房人要做的就是认真比较这些项目除区域之外的特质，同时也不用担心错过这一期，下一期价格会大涨的问题。因此，开发商在对项目规划、营销上，也需要认真比拼内功。

张大伟也指出，2018年，北京最值得关注的市场就是北七家，对于买房人来说，也是一样，这个区域很可能会因为项目竞争集中，而出现相对优质的产品和相对更合理的价格。