共有产权住房政策 要有效去除寻租空间

南沙共有产权住房来了!符合条件的申请人可以购买南沙新区共有产权住房的60%产权，所购住房只能用于自住，不能用于出租、抵押，五年内不得转让产权。共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的，可上市转让其所购买的房屋产权份额。

共有产权房不是新鲜事物。2014年，住建部等六部委将北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石作为共有产权住房试点城市。所谓共有产权房，其实就是政府与买房人共同购房，各自占有一定比例的产权，从而显著降低购房门槛，让更多刚需一族得以买到住房。在具体操作上，一般是由政府让渡一部分土地出让收益，并以此换取部分产权比例。政府与购房人各自分别占有部分产权，这就让共有产权房既有了保障房的基本属性，又有商品房的相关特征。

与北京相比，南沙的共有产权房在定位和操作上基本相似。不同的是，北京面向的是全市范围，要求是有购房资格但名下无房的家庭，体现的是保障性住房的操作思路;而南沙的试点是区域性的，面向的主要是紧缺型人才、港澳青年以及央企、重大企业无房员工的住房需求，兼有保障性住房与“抢人大战”的双重属性。

当然，凡是政策性住房，多半都有财政补贴或者减免土地出让金等方面的让利，这就导致其价格远远低于商品住宅的市场价格，从而形成套利空间。如果不能严格限制政策性住房的申请、转让、交易以及套现，那么就容易滋生各种寻租腐败乱象。

经济适用房就是典型的教训。经济适用房一度被寄望于改善夹心层的住房需求，但由于规则设计存在漏洞，经适房在5年限售期到期后，只要补缴一定的土地出让金，就可转化为商品房上市交易，这就无形之中制造了套利空间。再加上经适房申请多以收入作为准入标准，审核把关相对宽松，从而形成种种乱象。这一模式最终也不得不淡出。

因此，共有产权房要避免重蹈经适房覆辙，北京和南沙都对此做出明确的界定。一方面，共有产权房只能用于自住，不能用于出租、抵押，五年内也不得转让产权，这就最大程度保证共有产权房的公共属性，从根本上减少骗购的动机。

另一方面，在上市交易方面，北京明确规定，共有产权房满五年后，只有由政府进行优先收购，或者在具有共有产权房购买资格的人群中进行交易转让。共有产权房只能在系统内部进行循环转让，“交易不能卖给所有人，只能卖给属于一个圈子里的人”，这就能最大程度减少其投机属性。近段时间传出部分共有产权房项目遇冷就是典型体现。

南沙则提出两种解决方案，一种是内循环模式，与北京一样，只能在圈子内部进行交易，共有产权房性质不变;另一种是外循环模式，可向所有符合购买条件的家庭进行转让。而根据规定，现阶段采用内循环方式，考虑在房源充裕的情况下，逐步放开外循环方式。

所以，只要政策设计严密，去除其中可能存在的寻租空间，最大程度减少上市交易套利的可能，共有产权房完全可以为保障性住房建设积极探路，真正解决广大居民的住房问题。