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深圳城市更新新规征求意见 明确各功能用地的测算比例
6月14日，深圳市规划国土委官网发布关于公开征求《深圳市城市更新单元规划容积率审查规定》(征求意见稿)意见的通告。
规定明确，城市更新单元规划容积是指城市更新单元内开发建设用地各地块规定建筑面积之和，包含地上规定建筑面积与地下规定建筑面积, 其中地下规定建筑面积指除地下车库、设备用房、民防设施、公共交通等之外的地下面积。
据观点地产新媒体了解，规划容积由基础容积、转移容积、奖励容积三部分组成。 其中，基础容积是指开发建设用地各地块用地面积与对应的地块基础容积率的乘积之和;转移容积是指城市更新单元内按规定可转移至开发建设用地范围内的容积;奖励容积是指因公共利益需要对符合情形的给予建筑面积奖励。
规定指出，从现状及发展趋势看，全市的职住平衡状况有进一步恶化的趋势，住房供应相对不足，规划商业总量偏高。为避免城市更新项目为提高开发强度盲目增加商业规模，本次修订明确了基础容积率测算过程中的混合用地、单一功能用地各功能测算比例。
其中，规划含居住功能的混合用地，居住功能为主导功能时,居住建筑面积占比按69%取值;居住功能为非主导功能时，居住建筑面积占比按49%取值。
规划含商业服务业功能的混合用地，商业服务业功能为主导功能时，商业服务业建筑面积占比按51%取值;商业服务业功能为非主导功能时，商业服务业建筑面积占比按31%取值。
规划为单一用地性质的，主导功能建筑面积占比按100%取值。
值得一提的是，规定指出，为保障全市住房供应、实现职住平衡，在符合《深标》及不改变城市更新单元主导功能的前提下，转移容积、奖励容积须优先安排居住功能。
根据规定，对于涉及落实片区所需初中用地的、落实高中、综合医院用地的、在法定规划基础上额外落实占地面积不小于5000平方米的文化设施用地的等5种类型的移交用地，按该类型移交用地面积与基础容积率乘积的0.3倍再予增加转移容积。
另外，开发建设用地中，依据相关规定配建的人才住房、保障性住房、人才公寓及创新型产业用房等政策性用房，除明确规定计入基础建筑面积的，其余建筑面积作为奖励容积。同时，规定对附建式公共设施、交通设施及市政设施或连通城市公交场站、轨道站点或重要公共空间等公共、公益设施做出相关奖励容积规定。
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