整治、限价之后 谁才是调控楼市的利器？

最近，楼市发生了两件大事。

其一，个别城市调控设定了房价“涨停板”，比如福建的宁德、云南的昆明和大理;其二，全国30个城市要治理房地产市场乱象。

调控不断，力度不减，整治和限价真的靠谱?助推房价上涨的真正原因是什么?

整治和限价靠谱?

先说治理乱象。

首先，如此大规模的整治，在今年还是第一次。

但房地产市场治理的关键是，能否解决现实存在的问题。

“解决问题的关键是要加快建立房地产市场的长效机制，而不是单纯的依靠整治市场秩序。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌接受中新社国是直通车采访认为，政府应该把更多精力放在长效机制的建立上，因为这才是解决房价问题的治本所在。

同顾云昌持一致观点的还有易居研究院副院长杨红旭，他接受中新社国是直通车采访表示，整顿房地产市场秩序并没有改变“供需关系”，只是在客观上起到一定的降温作用。

既然治理乱象不能治本，那限价呢?

近日，为了响应号召，福建宁德为楼市设定了“涨停板”，中心城区每年涨幅控制在6%以内。

无独有偶，云南昆明和大理也出台了类似政策，为房价涨幅设定上限。

问题是，限价能解决问题吗?

早在2011年，国务院推出八条房地产市场调控措施，简称“新国八条”，其中一条要求“各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标”。

这一条在后来的执行过程中，被争议“是涨价标准还是数字游戏”。

历史不会简单重复，但总压着同样的韵脚。

受限价影响，今年的房地产市场出现了一些现象级情况，如西安爆出摇号丑闻，杭州摇号有人摇到晕倒，深圳则出现千万富翁排队抢房景象。

在顾云昌看来，限价非但不能解决问题，还带来两大结果。

一是一二手房倒挂，导致市场价格失真，制定政策时的参考价值打折;二是出现抢房现象，不仅前置了需求，甚至没有需求的人也加入抢房行列，进一步加剧供需之间的不平衡。

值得注意的是，在限价情况下，开发商很难有动力提高品质，房地产市场的高质量发展也会受到影响。此前，北京已经有个别限价房项目出现偷工减料、降低成本的情况。

“房地产市场具有周期性，调控时间点踩得不准，调控力度掌握不好，反而会增加市场的波动震荡。”顾云昌建议，应该采取更加符合市场的做法，而不是用行政的办法解决问题，政府决策部门要对房地产进行研究，摸清规律精准调控。

调控楼市的利器

既然“限价”和“整治”无法根治，解决房地产市场问题还有没有别的办法?

解决问题首先要找到产生问题的原因。

在顾云昌看来，房价上涨过快有四点原因：

一是，货币超发，导致资产价格泡沫出现，中国的M2增速远远高于经济增长和物价水平增长速度。

二是，土地错配，一线和热点二线城市人口流入，土地供应不足，三四线城市人口增长缓慢，土地供应过多。

三是，土地财政依赖，土地财政导致地价只涨不跌，土地价格增长的幅度高于房价增长幅度。“房价上涨的背后是土地财政制度在作怪。”顾云昌直言。

四是，老百姓缺乏投资渠道，房地产居住属性之外的投资属性凸显。“买到就是赚到，大家自然去抢房。”顾云昌说。

如果将房价上涨的原因一一对应，货币政策的制定者和执行者是央行;出让土地使用权的之前是国土部门，现在是自然资源部;土地财政归财政部门管;拓宽投资渠道，还涉及股市、债市等。

言外之意，房地产长效机制的建立不仅是住建部门的事儿，还涉及金融、财税、土地制度等多方面问题。牵一发而动全身。解决房地产问题，需要综合考量。

“长效机制的建立是多方面的，甚至可以说房地产长效机制建立起来，整个宏观经济的长效制度也就差不了多少了。”顾云昌说。