奥园顺流逆流 121亿郭氏兄弟翠微村旧改编年史

当一二线土地市场热度不断趋冷，规模的追逐战中，旧改越来越成为房企默默爆发的“秘密武器”。继富力之后，又一家广州房企逐渐显露出其在旧改领域里的庞大版图。

8月8日，珠海翠微旧村改造项目开发企业签约仪式在翠微村举行，奥园正式成为翠微村城中旧村更新项目开发企业。

据观点地产新媒体不完全统计，这是奥园一年之内在珠海获得的第2个旧改项目，去年9月，奥园刚从中信手上接手珠海拱北联安村的旧城改造项目。

公开资料显示，翠微村项目用地面积477.9亩(约为38万平方米)，常住人口最高达到3万多人，被征地农民、世居居民等有1700多人。

据奥园预计，该项目的总投资(开发成本)需约121亿，并将采取“整体拆建+局部保护”的改造方式。

虽然“缺席”了6月份广州726亿的三旧改造项目争夺大战，但广州的郭氏家族似乎早已将眼光投放在整个大湾区。

据此前年度业绩会上郭梓宁透露，“奥园目前已经签下来的城市更新项目总共有16个，其中在大湾区拥有13个建设项目，今年估计有两三个可以入市。”

若将16个城市更新项目量化，其总规划建筑面积则达到1053万平方米。根据2017年年报显示，奥园的土地储备为2487万平方米(城市更新项目是额外算的)，也就是说，城市更新项目的总面积已占奥园总土地储备的三分之一。

翠微村编年史

现在的翠微村，在珠海市区西南3.5公里，属前山镇，根据珠海市政府规划，2017年启动的主城区20多条城中村改造中，翠微村就被纳入第三批改造计划。

对珠海房地产市场而言，翠微村旧改无疑是一块巨大的蛋糕，这座具有700年历史、占地约38万平方米的旧村落，是目前珠海启动的旧村改造中规模最大的一个村。

而事实上，早在今年3月份，翠微村已确定了前期合作企业——珠海奥园华富置业有限公司，其中，珠海奥园华富包括三位股东，分别为广东奥园商业集团有限公司(出资比例55%)、珠海市华建新宇投资管理有限公司(出资比例40%)、江门市恒浩置业发展有限公司(出资比例5%)。

观点地产新媒体了解，8月8日，翠微旧村改造项目开发企业签约仪式在翠微村举行，表决同意是否选定珠海奥园华富置业有限公司成为翠微村城中旧村更新项目开发企业。据悉，现场同意率72%，按照政策补偿产权置换为1:1.1，还有其他一些补偿措施。

根据早前披露的规划，38万平方米的翠微村旧改包括融资区和回迁区。

其中，融资用地包括住宅和商业用地，规划的住宅楼层最低为26层，最高为34层，合计约有21栋住宅。商业用地则以商业办公为主，规划有商业楼、邻里中心、办公(公寓)楼、公交总站等。

另外，回迁用地分为三个组团，共约15栋住宅楼，包括两栋公寓楼，规划的住宅楼层最低为28层，最高为32层。该区域中，部分古建筑将会原址保留，建筑保护用地面积高达1.6万平方米。

此前，郭梓宁就曾透露，“奥园参与的翠微村旧改，土地成本含补偿是每平方米八九千元。但按照招拍挂举出来的地价，估计是2.5万到2.9万元。”

市场数据则显示，截至今年3月份，翠微村区域的一手房均价为27000-36000元/平方米，二手房均价约为27000元/平方米，三房平均租金3500元。

值得一提的是，在翠微村项目之前，奥园在珠海就多次通过旧改扩充版图。

据观点地产新媒体了解，2015年，奥园集团与梅溪股份合作公司进行合作，在梅溪村旧厂房基础上建成包括商场、住宅、酒店、写字楼等综合体，建筑面积43万平方米，这是珠海最大的商住一体的综合体。

2017年9月9日，奥园集团再与珠海拱北联安村签订前期合作协议，正式从此前的中信手上接手联安村旧村改造项目。早在2000年，该村就被纳入主城区首批26个启动城中村改造的名单中，然而由于利益协调、政策配套等多方面因素，该项目一直未能按计划推进。

郭氏500亿叩门砖

事实上，随着地产行业由增量市场走向存量市场，以发展租赁市场和旧城改造为主的存量市场受到政策不断支持。

广东省国土资源厅于4月5日发布的《关于深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》就进一步优化了“三旧”改造政策，其中，规定涉及“三旧”改造的供地，除了政府收购储备后再次供地的，其余供地可以协议方式出让。

另一方面，当千亿阵营的队伍越来越庞大，房企并没有放弃任何一个扩充版图的余地，尤其对于从一线城市发迹的房企来说，旧改或将成为其规模登上一个台阶的重要渠道。

此前，广州的“三旧”改造项目推介会就吸引了包括佳兆业、华润、万科、卓越，以及来远洋等外来房企的积极抢夺，连较少参与城市更新的星河湾也加紧步伐，越来越多地走进广州旧改市场。

不过，在深圳旧改大王、旧改大户富力的光环下，奥园的旧改路径就显得低调许多。

观点地产新媒体了解到，截至2017年底，奥园的旧改项目还未正式纳入年报的土储表中。但从公开资料中，除珠海市场，奥园还曾通过旧改进入深圳、南宁、东莞和河北。

2016年4月，奥园发布公告宣布，以22.9亿元收购了深圳一住宅项目70%权益，正式布局深圳。据观点地产新媒体查询，该项目位于深圳坪山竹坑片区，为已经进行当中的旧改项目。

2017年7月，奥园以总价11.34亿元获得南宁大学东路35号片区旧改项目(二期)，实际出让面积4.3万平方米，若按容积率>3.5且≤6.08计算，预计建筑面积最高可达25.8万平方米。当年6月，奥园还曾参与投标南宁南糖旧改二期437亩项目，并位列第一候选人。

今年4月，奥园再与恒基正携手推进广州番禺氮肥厂城市更新项目，项目位于番禺新造镇，西临珠江，靠近新化快速路，规划总建筑面积约30万平方米。

据奥园官方透露，除了在手的2487万土地货值以外，奥园在广州、珠海、东莞、南宁、河北共储备有16个旧改项目，其中在大湾区拥有13个建设项目，规划总建面1053万平米，占奥园总土地储备的三分之一。

可以预见的是，作为土储的重要构成之一，旧改将为奥园在规模争夺上贡献出更多更关键的力量。

观点指数统计显示，奥园2017年销售450.2亿元，离500亿只有一步之遥，位列房企销售43位。

年初时郭梓文更表示，奥园2018年销售目标定为730亿元，同比增长达60%，其中就包括2、3个旧改项目的入市。

而截至2018年1-7月，奥园则凭借463亿元销售额，超越深圳旧改大王佳兆业，排名上升至33位。