中信证券：租房市场供需失衡使房租上涨具有一定根基

2018年上半年全国各地出台近200次的房地产调控举措，7月31日召开的中央政治局会议更是将房价调控由“遏制房价过快上涨”升级为“坚决遏制房价上涨”。今年以来四大一线城市房价走势平稳。北京二手房同比价格从去年10月份到今年6月份出现了连续九个月负增长，环比也保持了连续9个月的负增长。上海二手房价格也连续8个月出现下跌。但租房市场则是冰山的另一面。根据公开数据可知，从去年七月到今年七月，北上广深四大一线城市平均租金涨幅达到了20%，远超往年水平。7月以来一线城市北上深广环比分别达到了2.63%，2.10%，3.1%，2.92%。某些热点地区的房租实际整体涨幅甚至超过10%，如北京五六环、深圳福田区等地方。更有甚者，在有些中介高价囤房的情况下，房租十天之内暴涨200%。

中信证券认为，2018年7月北上广深为代表的一线城市房租增速处于过去五年高位。分地段来看，北京市、广州市一二类地段的住宅租金近年都有上涨的趋势，三类地段住宅趋势分化。从供需角度分析，租赁的供给和需求均面临一定压力，供需缺口造成房租客观上涨。房地产调控组合拳通过“四限”抑制地产投机，加上去杠杆进程中房地产企业融资渠道全面收紧，开发企业开发周期延长，客观上也阻碍了全社会住房供给的提升，另一方面限价带来了比较稳定的二手房价格，房东倾向转租为售，短期内会降低租房供给;最后，北京等地整治群租、拆违建等措施带来了出租房源的减少。房屋租赁市场在供给和需求端各自存在三道缺口，租赁市场的待培、限价下的转租为售以及违建拆除导致供给端难以放量，另一侧，购置需求的挤压、毕业生刚需和租房消费升级的大势积攒了大量租房需求，租房市场的供需失衡使房租的上涨具有一定的根基。

从房租和房价的相对涨幅来看，租房合约的价格黏性使前期高房价向房租的传导滞后使房租补涨。过去几年北上广深的房价涨幅明显，而租金的变动相对较少，与工资的价格黏性类似，由于房租的签订期限较长，房租的价格变动往往滞后于房价变动。对比房价和房租的涨幅，过去几年北上广深的房价几乎翻了三倍，而北京2012年8月平均租金60.13元/月/平米，到2018年7月平均租金也仅上升到92.33元/月/平米，上涨幅度仅为53.55%，因此租金上升仍具有一定空间。租售比远远低于1:300，说明当前房地产价格较高，房租价格上涨来寻求合理的租售比是市场在政策调控下的正常现象。此外，非市场因素如租赁中介资本介入短期局部性炒高房价也使租房价格被动抬高。