中报笔记 | SOHO中国中期投资者会纪要 平均出租率达97%

8月15日下午，SOHO中国举行2018年中期业绩投资者会，行政总裁兼执行董事张欣女士，财务副总裁张映锐先生，金融与投资者关系总监徐玲女士出席并答投资者问。

以下为投资者会内容，观点指数整理出来作为纪要，仅供投资者适当参考，并非个股推荐。

Part1 业绩回顾

一、出租与发展情况：上半年营业收入为8.48亿元，全部来自于物业出租运营的收入，剔除已出售的虹口SOHO与凌空SOHO之后，租金收入同比上涨17%。

SOHO中国2018年上半年的投资物业平均出租率达到97%，发展已经处于较为成熟的阶段。

其中上海的天山SOHO出租率由2017年底64%上升到了92%。除北京、上海外，SOHO布局城市还有南京、杭州、成都、重庆和深圳。其中杭州市场在2018年刚刚打开，出租率约为60%。

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上半年SOHO 3Q可投资物业面积总共约有140万平方米，自建已出售但仍然负责管理的物业面积约400万平方米。

同时SOHO 3Q已经拓展到7个城市的31个中心，约有3万个工位，工位同比增长量达到近50%。

在北京和上海的CBD有大量组合资产可供未来扩张需要，同时市场需求非常强劲，联合办公文化被广泛接受。未来将推出根据用户需求，为用户量身定做的长租期新产品。

二、财务数据

1、利润：经营利润(不含投资物业评估增值)为15.3亿元，去年同期为6.28亿元，同比上升144%。

净利润有所下降的原因是2017年中，SOHO中国对持有投资物业进行了资产重估，资产价值上升到了61.55亿元。

2、融资及负债：SOHO中国的融资成本维持在4.4%的较低水平，只有4%的外汇债务风险敞口，外币融资风险较低。

截止2018年上半年，SOHO中国的净负债率为43%，较2017年末的51%有所下降。

Part2 投资者问答

投资者：今年上半年租金毛利率大概是76%，去年同期租金毛利率大概是79%，请问下降的原因是什么，是否与3Q业务扩展有关系?今年上半年如果去掉虹口、凌空 SOHO，租金大概同比增长17%。如果从毛利的角度来看，去掉这两个物业毛利的同比增长大概是多少?

因为潘总之前有提到SOHO 3Q要做分拆上市，分拆的形式和时间点是怎么样。

SOHO 3Q相对于其他的联合办公比如优客，请问你觉得SOHO 3Q的优势在哪里?我看这几个经营者做并购都非常积极，SOHO 3Q在并购这方面的想法是什么样?

管理层：毛利率的问题就是你说的这个原因，从79%到76%是因为SOHO 3Q的扩张，所以前边的毛利率有些下降，这是主要的原因。如果我们不考虑虹口SOHO和凌空SOHO这两项销售租金的影响，可比项的租金收入同比上升17%，刚才问题所提到的毛利润应该差不太多，因为这两个项目剔除的租金占整个租金的比例是比较小的。但是出租物业，整体的利润是非常稳定的。

至于分拆上市的问题，我们也非常关注这个市场。今年SOHO本来计划等市场好了就上市，因为按现在的规模已经差不多可以拆开。但现在市场还不是非常乐观，所以看看明年是否会有好转。如果好转的话就会分拆，但是具体怎么做还没有考虑好。但现在市场表现不好，我们也挺紧张的，看一下明年初项目都消化了之后会不会好一点。

3Q优势是这样的，首先两年前我们开始做的时候，我们不是非常清楚这个空间在市场上是否有需求，所以特别谨慎，就先做一个。后来发行效果不错就继续推进。到现在两年多了，整个市场对3Q接受度很高，现在大家对co-working很熟悉了，而且越年轻的公司越喜欢这种氛围。

我们跟其他竞争对手最大不同就是有自己的物业，所以要实现真正的扩展。例如北京、上海市场真的非常好，现在我们可能占一层、两层，以后可以占三层、四层、六层都可以，但最终要取决于市场。而在北京、上海以外，我们没有自己的很多大楼，所以我们要去租。

这一点上，我们跟其他竞争对手是一样的。但是到现在为止，我们看到最大市场还是北京、上海，其他一些二线城市现在逐渐拓展。

很多联合办公在并购，我觉得我们不会并购，我们收到很多要求被并购的要求，很多人来找我们。我们首先看一下找我们并购的那么产品都不是特别好，不能达到SOHO 3Q的标准，很多都是中低档，像我们这样高档的做这个项目的很少。

第二，本身这个东西做得很快，从拿项目到开业几个月就出来了，所以买别人的也没有什么优势，也就可能快了几个月而已，这个意义不是特别大，而且还要改很多他们的东西。从品牌上，因为中国办公楼的品牌，没有比SOHO知名度更高了，所以别人的品牌也没有办法给我们带来品牌的优势。所以从品牌、扩展的速度、产品的质量几方面看，我们都没有去并购。

投资者：对于营业利润大于营业收入的情况我们应该怎么对待，核心净利润会是什么样的情况。

另外，今年的公告我们也看到了CFO离职，想问一下管理层对SOHO团队建设，包括高管人员团队的建设有什么样的考虑?之后我们会用什么去做3Q，或者SOHO本身的主业?

管理层：营业利润已经公布了，其他的不会再公布了。我们就是做房地产，已经做了二十多年房地产，我们的团队就是做房地产，所以不再用什么别的人了。

团队方面，你看到我们有一个CFO离开了，他因为移民到别的国家去了，所以我们有一个新的上来，这也是一个正常的情况。现在SOHO 3Q是我们的主要焦点，其实我们团队要更年轻化一点，因为3Q整个的业务，客户、产品都很年轻化，所以我们也更注重招聘年轻一点的同事来加入我们的团队。

投资者：关于3Q刚才说在去年年底是2万，到了现在是3万，请问怎么看待未来一两年的增长速度?3Q在盈利上的贡献，比如说在2018年和2019年是什么样的?古北和丽泽两个新项目分别的成本收益率是多少?

管理层：去年我们3Q是19000左右，不到2万，到现在才半年就是3万多，今年年底我们还会继续增长，3Q的成长非常快，至于明年、后年，我想还是会比较高增长的产品。至于你说古北和丽泽的成本收益率，我还没有仔细算，但我觉得肯定是超过10%。因为我们的成本都比较低，算我们卖掉的价格是2.8%、2.9%，那我们的成本收益率是10%，这个就是我们的模式。

投资者：现在SOHO的侧重点是在3Q上，自己的物业是在上海和北京，其他的物业都是租过来的，租期和毛利会大概会去到什么水平?比如说在深圳搞了一个项目，能不能为公司带来收益?

前几年年报上宣布了取消中期的派息，我想问一下公司以后每年派一次息跟以前的每年派两次息对公司的经营到底有什么影响?从派息方面来说，作为投资者，希望有一个清晰的预期，比如说公司以后挣了多少钱，我们大概一年可以分到多少?

管理层：整体来说，如果是有多余的钱，而且gearing level是在我们比较可控50%左右的范围内，那我们就会分红，大前提是要看有没有多余的钱。

关于3Q，这个物业本身就是租别人的房子来装修再租出去，肯定有利润的。我们看好这产品，过了这个高峰的特殊阶段等产品稳定了以后就会有利润的。

投资者：租期怎么预期?

管理层：我们租别人的房子，市场就是三年到五年，我们有时候也租十年，每个情况都不一样，我们当然希望租得越长越好。如果是租方市场就不太好谈，而买方市场就比较好谈。例如像杭州这个地方就比较好谈，因为有很多空楼，而像北京、上海就不一定能谈得下来，因为有的是业主做决定的。