深圳新政后首个楼盘4.5万起开卖 降价模式正式开启？

一周前，被誉为史上最严的“深八条”新政在深圳落地。一周后，在市场各方的注视下，一个新盘用入市测试着新政的威力。

10月9日，位于南山蛇口赤湾的纯新楼盘山语海正式开盘，这是深圳“10·4新政”出台后第一个开卖的项目。

事后开发商透露，开盘主推79-238平米2-5房户型，当晚548套房源共成交400套左右，销售率约72%，实际成交均价4.4万-6.2万/平米。此前认筹800余批，最后到场700余批，多为南山本地客户。

记者拿到的第三方数据统计，或许更接近真实成交情况。深圳中原的数据显示，当晚销售340套，去化率62%，整体价格区间约4.4万-9万/平米;到场客户约570批。

新政之下，再也不见“售罄”、“日光盘”等字眼了。

“贱卖”后去化仍不理想

记者查询深圳市规土委的销售公示信息显示，山语海是9月21日取得预售许可证的，预售备案价是单价4.8万至9.8万元。按照规定，它本来应该是取得预售证10天后开盘的，却拖到了10月9日新政后开盘，有人就说“估计开发商肠子都悔青了”。

记者从购房者了解到，山语海这次开盘最低真实售价是单价约4.5万，大多数单位售价在5万至5.2万间。这个价格相比于此前的市场吹风价，基本上是每平方米少了1万元。

针对外界关于降价的评论，项目方面负责人表示，定价是基于项目自身情况和市场变化的合理定位，而且项目取得预售证是新政之前，开盘价格也在备案价格的区间。

同一片区，去年上市的新盘——前海丹华目前售价大约是每平方米7万元，汉京九榕台13万元/平方米，香格名苑则为9.5万元/平方米。同片区包括招商花园城、半岛城邦等二手房均价则在7万元/平方米上下。

虽然价格低出市场许多，但去化结果一般。开发商方面认为，开盘吸引800人到场，整体均价为5.8万元/平方米。第三方统计数据显示，项目当天成交约340套，去化率62%。

记者在项目开盘第二天来到营销中心，虽是早上，但是已经有很多购房者，大部分是前来签约的。

在问及还有哪些房源在售时，工作人员告诉记者，现在正在统计开盘数据，具体的房源和价格还没出来，但是80平米左右小户型比较紧张，130平米以上的比较充裕，价格可能会比开盘价格上调。

在售楼处，开发商在醒目位置放置《关于山语海项目营销信息的严正声明》，当中特别提出关于购房资格的免责声明：“请购房者确认购房资格，负责完成的后果由购房者承担”。

对于山语海的定价，市场观点认为与项目自身的缺陷有关。楼盘号称是蛇口楼盘，但距离地铁较远、商业配套缺乏。记者在楼盘外围发现，由于靠近工业区，大货车、工程车辆往来频繁。

同时，楼盘附近有一个垃圾处理厂，楼盘所在的村庄还背着深圳癌症村的恶名，这或许在一定程度上影响了购房者的心理。

不过，新政的威力在该项目的影响毋庸置疑。深圳中原认为，从销售情况看，成交主要集中在单价6万元以下的低价区，6万元以上的户型仍不理想，“说明客户对市场的观望情绪浓厚”。