楼市“小阳春”背后的三重分化

4月19日召开的中共中央政治局会议有关“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”这一表述，给下一阶段的楼市调控再次定调。

就在本次会议前，整体升温的一季度楼市数据让市场颇有些躁动，再加上部分城市此前的限制性政策出现了松动迹象，一时间，楼市调控会否放松成了不少人争辩的焦点。而上述中共中央政治局会议无疑是决策层态度的再次明确。

实际上，在市场一片暖意的背后，也有不少数据暗示着“分化”。

第一重分化是“70城数据”整体回暖趋势下隐藏的区域楼市严重分化。

根据国家统计局公布的3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，3月份，65城价格环比上升(2月份为57城)。如果看同比数据，则升温势头更为明显——3月份，一线城市一手房价格同比上涨4.2%;二线城市一手房价格更同比上涨12.2%。

与此同时，鹤岗——这座黑龙江东北部的小城因为房价过低连续登上热搜榜单。据报道，该市某小区房价甚至低至300元/平方米，320平方米的复式高层总价只需15万元。消息一出，兴奋、诧异、无奈，种种情绪在社交媒体上蔓延开来。

尽管鹤岗的例子确实属于极端案例，即使是在鹤岗，上述低价房源也是地段差、配套设施不足、设施老旧等多重因素下的特例，不过，放眼东北地区，整体房价的确不温不火，即便是在3月份70城数据中属于领涨的丹东、锦州(环比涨幅分别为1.9%和1.5%)，中长周期内也并非真正的“领跑者”。其中，曾因某“强题材”而获得投机资金重仓的丹东，虽有过单月房价上涨15%的惊人增速，但从2015年至今，新房价格整体上涨了22.6%;锦州房价4年来的涨幅是13.1%，由于初始房价较低，4年间，每平方米单价上涨在数百元之内。

事实上，楼市数据的区域分化日益鲜明，而数据的强势与疲软很大程度上反映了区域经济的冷暖。正如业内人士提到的，鹤岗等地属于典型的人口流出区域，房价过低正是当地产业发展不利、人才难留的直接影响。

第二重分化则更加耐人寻味——国家统计局数据显示，一季度商品房地产开发企业到位资金同比增长5.9%，增速较1至2月回升3.8个百分点;土地购置面积则同比大幅下降33.1%，创2015年12月以来新低。笔者认为，融资数据与土地购置数据的背离意味着房企“拿钱”更容易了，但“花钱”似乎更加谨慎了。

一方面，房企近期融资势头较猛。根据同策资管最新发布的数据，2019年3月份，40家典型上市房企完成融资总额共计1024.2亿元，环比大幅上涨85.25%，这是自2017年11月份以来(包含恒大600亿元股权融资) 首.次 突破1000亿元大关。融资热在4月份仍在持续，恒大、融创等龙头房企均推出了发债计划。

另一方面，土地购置面积同比下滑和历史新低则反映了投资端的谨慎。有分析认为，除了拿地之外，房企融资更迫在眉睫的需求是“借新还旧”。根据观点指数研究院发布的《2019中国房地产上市企业G30样本研究报告》，截至2019年3月7日，中国房地产上市企业30强的平均流动比率水平较2017年度下降了0.09，为近8年新低;资产负债率高达79.75%，较去年上升2.03%，其中，4家房企净负债率高于200%，最高者达408.68%。

上述数据显示，房企的流动性状况并不乐观。就在4月9日，融创中国公告发行7.5亿美元优先票据，正是为了“集团现有债务再融资”;此外，如阳光100中国地产这样资金紧张的房企甚至出售资产，以回笼资金。这也说明，融资热不意味着投资热，更多的是在窗口期抓紧“减负”。

第三重分化则体现在房企拿地策略与多元化策略的差异上。

在几大房企巨头中，碧桂园选择重仓三四线城市和小城镇。其2018年销售按项目所在地分，位于一二线和位于三四线销售金额比例为36∶64;按目标市场分，目标一二线与目标三四线销售金额比例为44∶56;而万科、恒大、融创则相对重仓一二线，特别是核心都市圈。就多元化策略而言，恒大选择高调进入旅游文化、新能源汽车等非传统地产业务，而万科则在前几年围绕核心地产业务外围进行转型试探后于去年宣布聚焦主业，停掉部分未有明显贡献的新探索。上述策略分化本质上是房企对楼市未来发展预判的分化。

综上所述，虽然3月份楼市数据出现了暖意，但是，暖意之下，早已出现了区域分化、融资数据与拿地热情的背离以及房企战略选择的差异。

这种分化并非坏事。实质上，市场本身就是各类预判的集合，清晰的分化意味着此前一窝蜂上涨的时代已经远去了，而这种分化有助于市场形成差异化格局，避免一致预期带来的陡增或骤降。而决策层此时重申“房住不炒”的定位，也是一种提醒：那个小涨连大涨的时代已经落幕了，莫要被市场利益方制造的杂音所干扰，尽早回归本源才是正途。