房地产信托融资遭遇紧急“降温”

经常投资信托的人士对于房地产信托应该并不陌生。房地产信托通常指的是将信托资金运用于房地产公司或者房地产项目的信托。据最新数据统计，2018年一季度投向房地产领域的产品数量总数达576个，规模总计1604.43亿元。而从投资领域来看，金融领域15.6亿元，工商企业领域41.77亿元，房地产领域规模达83.37亿元，房地产信托占比到了4成左右。

而现在伴随金融防风险等政策的不断深入，作为房企和信托公司重要“吸金”工具的房地产信托正面临“按下葫芦浮起瓢”的局面。用益信托最新数据显示，今年来，房企通过信托公司发行的信托产品大增近7成至2309只，融资规模近3500亿元。与此同时，相关部门也加大了对房地产信托的监管力度，“严防死守”房地产信托的融资风险。

银保监会日前正式发布银保监发〔2019〕23号文《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》，强调不得向四证不全、开发商/股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资。

事实上，近年来，在“房住不炒”的总基调下，我国有关房企融资的政策持续在收紧，但在资本趋利和监管不成熟等因素影响下，近来信托产品的发行有所“抬头”。用益信托最新数据显示，截至记者发稿，今年来，我国集合信托市场共成立7477只信托产品，募集资金规模为8779.2亿元，年化平均收益率为8.24%。就投资领域来看，房地产信托共成立2309只产品，募集资金最多，为3456.9亿元，占比为39.4%。

“自去年下半年以来，信托几乎是满血复活，虽然从总量看规模没有增长，但实际信托主动管理的地产项目大幅度增长，尤其在股权或者明股实债层面的活动空间和政策边界业务较多。所以此次监管重点对房地产业务进行点名。”北京某信托业内人士表示。

一面是发行规模的不断扩围，一面却是发行价格的飙升。根据普益标准监测数据显示，4月份，投资于房地产、基础设施、工商企业领域的信托产品收益率略有上升，投资于金融机构领域的产品收益率略有下降。其中，房地产领域1至2(不含)年期产品平均最高预期收益率环比上升0.10个百分点至 8.66%。

值得一提的是，虽然今年以来，房地产信托发行较去年同期在总规模上，增长明显。不过，从3月份开始，房企通过信托渠道每月融资额度却是在逐月递减的。“相信在监管不断加码的环境下，未来几个月，房地产类集合信托发行肯定还会‘降温’。