楼市风起云涌 调控是一场密集短促出击的“阻击战“

自2016年6月，中国楼市风云突变，一、二线核心城市楼市急剧升温，先从一线中心城市，后到周边区域和部分二线城市，过热加速升级和快速蔓延，形势严峻历史空前。针对猖獗的投机炒作和严峻的楼市风险，从9月30日到10月8日，短短10天时间，20余城市密集发布楼市调控政策。15个重点城市10月上半月新建商品房价格环比普降。观察比较历次调控，本次调控迅速扭转形势，避免市场失控；消解市场恐慌，稳定市场预期；抑制投机、投资，支持刚性需求；降低经济风险，支持经济增长。

策略原则：协同、联动、适时、适度的精确打击

第一，“中央监控，地方调控”。维持市场平稳健康发展是政府义不容辞的责任，但房地产市场具有明显的地方性特点，地方政府一直承担着楼市调控的主体责任和直接责任。本次调控更加明确了纵向政府间的责任以及横向部门间的分工配合，中央负责监管，地方负责调控，住建牵头，相关部门分工负责。地方政府在关键时候，通过政令和政治责任，从投资、投机的纵容默许者调转到肩负起阻击投机，稳定市场的主体责任。

第二，“局部调控，整体不动”。鉴于本次过热主要集中在一、二线核心城市，率先出台政策的是多个热度过高的城市，更多城市出台政策跟进，相信还有一些政府已经做好了出台调控政策预案。与此同时，还能发现全国性的楼市政策并没有明显的调整和变化。这样避免一、二线城市发烧，全国城市吃药。

第三，“抑制投机，保护消费”。多地楼市调控政策的共同特点都是为了抑制投资、投机需求，通过具体的限购措施和调整首付比例措施，将投资、投机与真实消费区分看来，并将其御于市场之外。

第四，“一城一策，分区调控”。总体目标比较一致，但是各城市情况不同，政策有参差，效果也将不同。不仅不同城市不同政策，一个城市里不同区域也有不同的政策，这既有利于抑制个别区域的过热问题，又可以将投机、投资与刚性需求，挤出到相对冷的区域，从而实现政府多年试图实现的目标。解决冷热不均的问题，实现较冷区域的去库存和城区开发。

第五，“统一行动，集体出击”。针对前期一线地方出现楼市过热，一线城市出台抑制政策，导致投机向周边热点二线转移，随后热点二线出台调控政策，导致投资投机再转移，政策跟随投资跑，导致了过热的蔓延和加剧情势，本次调控采取同时出击，从而切断和浇灭投机蔓延和传染的引线。

第六，“边调边看，逐步完善”。虽然本次调控也有多项政策同时使用，但为避免以前出手过重导致的市场大起大落，不少城市在总体政策使用及每项政策力度上都留有一定余地，一些城市在政策出台后，感觉效果不够理想，接着出台更重的政策措施。

政策措施：选择限购+的政策组合

有鉴于此前楼市形势急剧变化，迅速扭转局势和稳定预期，各地将限购作为调控政策主轴，选择重启限购+的政策模式。虽政策组合多样化，但总体政策比较有力度。

第一，在行政措施方面，多地重启限购，但细化限购标准。对本地户籍居民、非本地户籍的居民购房，对在特定区域购房，对购买特定面积和户型标准以下住房，进行临时性限购。但各地限购政策与2011年相比更加精细和具体。

第二，在金融政策方面，重新认定二套房标准，提升二套房首付比例，对二套房实施差别化信贷政策。

第三，在土地政策方面，各地均提出扩大土地供给大致举措，同时提出了改革和完善土地拍卖制度，引导土地出让合理竞价，避免出现的若干措施。

第四，在预期管理方面，调控措施通过明确调控形势、目的、任务，表达出政府在抑制投资、投机，禁止市场炒作，促进市场稳健发展，保障居民住房有利于社会民生方面的决心，从而给市场未来形成了清晰的发展预期，让谣言不攻自破。

第五，在市场监管方面，针对主流媒体接连曝光的一些涉嫌违法违规销售、恶意宣传炒作、严重扰乱房地产市场秩序等行为，国家主管部门采取了对房地产开发企业和中介机构进行曝光、警示的措施。

期待更多治本性的制度性改革措施出台

将各城市陆续出台的政策与本次楼市过热原因对比分析发现：在政策完善，尤其制度变革方面还有较大空间。

第一，激励制度没有改变。由于激励各方通过地价与房价上涨以实现多赢的利益机制没有改变，居民、企业、中介机构等投资、投机房地产的利益冲动依然存在。这意味着，地方政府、金融机构、国有企业主导和参与配合抑制房地产投资和投机的内在动力不足，基于自身短期利益考虑，随时有“叛变”转向的可能。

第二，调控机制不够健全。政府内部部门之间及纵向政府间的关系还需进一步理顺。政府内部应急协调机制有待改进，行业主管部门权威性和政策手段还有待提升。政府部门内部责任细分、考核监控、问责奖惩还需要完善。

第三，土地政策不够给力。从各地出台的措施看，土地供给措施大多比较模糊，没有明确公布未来若干年内满足需求的供地计划，也没有提出切实可行的土地拍卖制度，没有提出确保土地充足供应的切实、可行的有效措施。

第四，金融清查没有开展。除此前的上海市外，没有对违规和违法的金融和非金融机构的违规、违法融资进行查处。另外，针对热点城市不合理的过度利率优惠还没有予以取消。

第五，财税政策没有出台。房产税作为一个非常好的抑制投机和投资的政策手段，虽然目前是楼市过热城市开征的最佳时间，但仍然没有城市出台。热点城市仍然执行着不合理的税收优惠没有取消。

第六，限购政策作用不宜夸大。重启限购虽然见效较快，但是副作用也比较明显，容易伤及真实消费，同时容易加剧市场波动，扭曲资源配置机制。另外，观察各地出台的组合政策，参差多样虽与各地情况差异有关，也有过与不及问题的存在，应对目前四处穿越的投机一定很有挑战。

总体看，本次调控在策略原则做到了协同精准，调控措施行政力度比较大，预计见效快且效果显著。但由于楼市发展的机制没有改变，实现楼市长期稳健发展仍面临考验。