“拐点”逼近，下半年局部房价或将出现小幅回调？

西安楼市2017上半年已过，下半年已来。与市场表现的“感性”相比，数据却还显得比较“理性”。虽然因为政策所致，下半年的趋势或会发生转折或者迎来一个小拐点，但因上半年市场发展导致的几个趋势却很难发生改变。

壹

1、成交量同比增长为11.3%。2017年1-6月，共有272个楼盘获得预售证，新增房源套数约922210套，获证面积为827.46万㎡。相较于2016年上半年192个楼盘获得预售证，足足多了80个盘。

从成交情况看，2017年1-6月，西安楼市成交套数为83022套，成交面积916.29万㎡，比2016年上半年成交套数增加近7000套，同比增长为11.3%，在全国重点城市中增长靠前。

2、商品住房库存周期缩短至10个月内。2017年上半年商品房库存约为2756.77万㎡，去化周期缩短至17个月内;商品住宅库存约为1390.53万㎡，去化周期缩短至10个月内。西安楼市库存量去化周期已达到西安近三年来最低水平。

截止5月底时，住宅去化周期7个月，商品房去化周期17个月(含住宅、别墅、商业、办公等)，西安住宅库存去化周期已经由2012年的18-21个月变成了目前的七八个月。进入6月份以来，库存周期略有上升。

3、供求关系趋于紧张。从2017年上半年的供求关系看，商品房和商品住宅的供求比分别在0.7和0.64(当供求比<0.8，市场呈现供不应求;供求比在0.8-1.2之间，供求较为平衡;供求比>1.2，市场呈现供大于求)。可见，上半年的市场总体呈现供不应求的态势。

如继续保持这个状态的话，那么下半年的态势或将仍趋于紧张。但“628”进一步限购之后，加上下半年至少有239个项目(第一批)，共计168670套房或将上市供应，上半年供不应求的态势已不复存在。

4、半年房价上涨同比增长13%。根据某指数研究院公布的数据，2017年上半年，西安全市商品住宅成交均价7615元/㎡，比之2016年上半年的均价6744元/㎡，房价上涨近1000元/㎡，涨幅达到13%。而在不同月份，成交均价起伏不同，最高的月份则达到了接近9000元/㎡。从半年的成交数据看，比之局部时间和市场的“感性”来，总体上还显得较为“理性”。

据365淘房独家数据统计，截止7月初，西安八大区域在售房源共245家，低于8000元/㎡楼盘仅45家，9000元/平米以上的楼盘245家，破万的楼盘达120家。其中万元以上的楼盘主要集中在高新、曲江两大区域，城北大明宫板块、浐灞核心区板块等。

贰

从上半年的数据及政策动态看，下半年楼市的态势或已显现端倪。3个趋势已然形成，并将成为楼市的常态：

1、置业3环化，多点化趋势明显。目前二环内的房价，已比三环内房价低500元/㎡。三环和绕城带来的“大环线”时代，这是西安城市发展、板块多远的必然产物。三环，全长约74.8公里。从数据上分析，“二环-三环”之间，楼市销量达52.8万㎡，三环外销量达到32.2万㎡。也就是说，以三环为圆心的销售量，已占销售总量的92%。置业3环，并在新区多点化已成态势。

2、成交量逐步萎缩、楼盘去化周期拉长。从“628”至目前近两周的市场情况看，一是曲江、高新等区域不少楼盘的客源减弱趋势明显，二是楼盘成家率下滑幅度较大，除了新房源开盘去化率持续下降约20%外，不少楼盘的周成交量下滑至少60%左右，楼盘的去化周期拉长，市场积存房源逐步增多，购房人士选择余地加大。

3、外来购买须先落户后买房。虽有“限外”政策要求，但不等于说外来购买力一概不能购买，符合各类落户政策的外来人士，可以先办理落户，然后再买房。如45岁以下本科学历、大学生落户、各类人才落户等。这一定程度上将为西安楼市保留少量的外来购买力，但总体上购买力下降不可避免。因此，目前不少楼盘把协助办理落户作为了一个重点，虽是不得以而为之，却也是不失为增加客源的一个途径。

总体而言，西安楼市将迎来一个相对较难的时间段。局部板块或将面临“有价无市”、部分楼盘成交量大幅萎缩不可避免。此间有专业人士预计，上半年“泡沫”较大的部分楼盘，未来实际成交价格或将出现回落，回落10%左右或将成为可能。