【法制日报】地上停车位归属业主还是开发商?

7月1日一早，正是人们急急忙忙赶着上班的时间，北京市通州区旗舰凯旋小区的一个大门却被堵住了。小区部分业主与物业公司发生了冲突，原因是业主不满意物业突然对地上停车场收费。 “这是我们业主共有的空间，物业公司怎么有权利说收费就收费，说收多少就收多少?依据《物业法》第七十四条的规定，要想收费得通过业主委员会的同意或者业主大会半数以上业主同意。”业主周先生对记者说。 他还打了个比方：“物业就是我们请来的管家，他不能不经我们同意就在我们的院子里划块地卖钱。” 物业也有自己的说法：“这是经过国家规划部门审批的停车场，我们经开发商委托收取租费，这样做符合《物权法》的相关规定。”

收费通知单引来质疑

6月初，旗舰凯旋小区的业主得到昊宇物业公司的一则通知：从7月1日起开始征收停车管理费，小型机动车停车费1600元/年。小区门前同时张贴出了经北京市通州区市政管理委员会核发的《北京市公共停车场备案表》及物价部门颁发的停车收费价格公示牌。 这则公告引起了小区一些业主的不满，自入住以来，小区几年都没有收过停车费。 不久之后，物业给小区地上停车位上了锁，原来可以自由停放的停车位没办法停车了，很多业主把车停在了小区外边。 周先生的车一直都停在自家楼下的停车位上，上了锁之后，周先生为了方便交了停车费。但曾经是一位法律工作者的他，在阅读了《物权法》、《物业管理条例》以及《北京市物业服务收费管理办法》等相关规定后认为：在居住区设立收费停车场必须征求全体业主意见，并得到半数以上业主的同意之后才能实行。 同时，周先生认为通州区市政管理委员会应该审核业主同意的文件，在没有业主同意文件的情况下通过审核备案的行为，侵犯了全体业主公共利益和自主管理权，涉嫌违法行政。 在走访了通州区市政管委会没有得到满意答复的情况下，小区部分业主委托北京大地律师事务所律师向通州区市政管委会发出了律师函。 律师函发出之后，通州区市政管委会没有作出任何反应。7月1日，是小区物业规定交费的日子，一业主因拒交费用而被堵在了门口，后多名业主聚集在大门口，在警察的调解下，物业答应收费时间往后拖延，并答应于7月3日下班之前给业主一个答复。

《物权法》是如何规定的?

7月3日，业主论坛上出现了物业方刊发的一份《声明》，但是很多业主并不认同。双方都搬出颁布仅两年的《物权法》来为自己撑腰。地上停车位属于共有还是专有成为争议的焦点。 我国《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部 分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。” 第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。” 第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。” 包括周先生在内的一些小区业主认为，楼下便道旁的停车位其实就是便道的一部分，应该属于全体业主共有。 而物业方则认为，目前收费的车位均是经国家规划部门审批的车位，所有权应该属于开发商，物业是经过开发商授权之后行使收费的职能。 在物业公司的《声明》中，提出了另外一个法律依据，即2009年3月23日最高人民法院审判委员会通过的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)的第六条：建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有的道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。 物业方认为，目前要实施收费的车位属于区划内的停车位，而不是增设的车位，没有占用业主的共有空间，故不需要征得业主的同意。 物业的声明中还称，开发销售单位就车位将收停车费之事还曾在商品房买卖合同中进行过约定，所有业主都签过字。 物业公司高经理在接受记者采访时表示，希望业主们理性维权。同时他也提到，地上停车位收费也不是旗舰凯旋一个小区的做法，周边的小区都是这样做的。听说业主们要打官司，高经理表示他也希望通过司法途径确认哪种做法是合适的。

关键在于停车场是否在规划内

小区停车位问题一直是个热点问题。记者采访了几位物权法方面的专家，但他们的意见也并不统一。 北京工商大学法学院副院长吕来明教授认为，地上停车位应该属于全体业主共有。 “如果是地下停车场这样开发商投资的、并在规划内的停车场或者停车位，根据物权法的规定，开发商有权出售、附赠或出租。共有是与专有相对应的。地上停车位开发商并没有投资行为，也不属于某些业主专有，更不属于市政所有，所以只能属于业主共有的私有财产。”吕来明说。 他认为，对于这部分空间，可以规划为停车场，但是并不能因为用途就改变所有权，物业没有权利处分私有财产。物业只能收取一些管理公共地区的管理费，而不是租金。业主共有的空间，不管什么审批部门都要经过业主同意授权之后才能决定其规划。 北京大学法学院尹田教授和中国人民大学法学院杨立新教授则持另一种观点。他们认为物权法第七十四条和《解释》中的第六条已经把这个问题解释得非常清楚，“关键就看是不是规划中的停车场或者停车位，地上和地下的都要适用这个标准。如果是经规划部门审批的，开发商有权利授权物业收取相应费用。”杨立新说。 而北京航空航天大学法学院院长龙卫球教授在接受本报记者采访时透露，“建筑区划内”的范畴有广义和狭义两种，广义指整个小区的规划，狭义则专指有建筑物的区划。在《物权法》立法过程中，更倾向于狭义的范畴，地面空间不包括其中。但是由于立法中考虑了很多历史遗留问题，在法律中，模糊了区划的范围。 “地面空间到底怎么算，最后还要看法院怎么判。法院可以根据实际情况判断，这属于法院的自由裁量权范畴，体现了一种灵活的平衡。”龙卫球说。