货币注水 陕西楼市的一罐兴奋剂

时至今日，西安楼市广泛担忧的问题无非是：1、价格上涨透支未来前景，导致集体塌方;2、某盘弄虚作假，寻租空间做大，导致集体舞弊腐败;3、买不上房子心里忐忑，买错了房子哭爹骂娘。

看似一片飘红，黑洞暗藏，但市场真正的风险根本不在这里。顶层设计从一二线城市筹资投入三四线城市棚改，数万亿资金通过更为隐蔽的方式，进入地级市、县级市，造成房地产主题市场倾斜，向三四线城市下沉!

一个市场捂住，一个市场放开;一个市场锁死，一个市场刺激，我们看到了三四线城市的涨幅，直追一二线城市而来。某些媒体开始鼓吹回乡置业，一面诟骂西安楼市是万恶之源，转脸就推荐你去买株洲。

顶层想要借助房地产刺激内需，剥离三四线细分市场，再冲一次城市化;而我们只能通过分析一些房企的地理战略布局，找到市场的真实意图和裂缝!

PART1、仔细观察碧桂园

以碧桂园为例，仔细观察一下，你就会发现，市场交易主体在全面下沉，碧桂园连五万人以上的小城市都不会放过，一定是长驱直入，把本土房企杀个片甲不留。

曾经房地产主要市场都在一、二线城市和省会城市，但从2015年开始之后，一个辣眼睛的市场诞生了，交易的主体在整体向三四线城市下沉!通过各种数据报表，我们可以清晰的看到一个景象，一二线城市的房产销售面积在持续萎靡不振，而三四线城市的成交量却始终在波动中呈上升趋势。

这个情况已经在《陕西地市加速洗牌!一大波本土房企被绞杀!》、《厮杀在即!榆林楼市演绎“罗生门”!》两篇文章之中说的很清楚，就是这么一个绞杀的趋势，中型房企急于冲量，大型房企冲击万亿俱乐部。

目前碧桂园已经进入延安、宝鸡、汉中、渭南、安康、榆林，除了经济羸弱的铜川之外，碧桂园全部进入，如果经济走势不改，碧桂园在市县级可能继续下沉!

当碧桂园冲入陕北、陕南市县级市场的时候，这场单方面的绞杀已经无情到来，留给市场的看似升级、一片火爆，同时也预示着“贪吃蛇”的最后一链已经达到顶端。

一二线城市因为调控，成交被锁死，缺乏流动性，大型房企投注三四线城市，与地方弹冠相庆，大家一起卖房。我们可以查一下陕西地级市新闻，所谓招商引资，最惹眼的绝对是房地产大亨签约，随即市场便一片火热。

让三四线城市突然大火的原因很多，比如一二线城市流动性锁死，三四线城市投资激情点燃，恒大、碧桂园等等杀回三四线，把地价一路推高，房价也在蓄势起飞......

这些貌似很理性的分析，都没有错，但这些都是结果。如果你看到汉中带装修高层都卖到8000元/㎡、户县毛坯高层7000元/㎡、渭南毛坯高层7000元/㎡......

看到这里，你是不是也在考虑，三四线土吃土几十年来买房?究竟有多少资金往楼市之中投入?

PART 2、天量棚改资金

天量资金在三四线城市的棚改中放水，大量拆迁客户不仅要租房，还要买房，市场持续走俏!

2013年，国务院出台《关于加快棚户区改造的意见》，鼓励棚改加速;2014年开始，棚改货币化安置得到大力推广，从2014年的9%快速提高到2015年的28%，至2016年达到48.5%。

民生证券发布《棚改对地产销售和投资的量化分析》报告预测，全国棚改的货币化安置比例2017年达到60%;2018年棚改货币化安置比例超过60%......

有必要简单说一下什么是货币化安置。棚户区改造的货币化安置，是政府主导、居民参与的补偿安置方式。货币化安置遵循的原则是“等值交换”，在给予一定的政策支持的情况之下，以货币补偿的方式与群众签约协议，由政府集中采购进行安置(这种操作的几个特征是1、货币化补偿金额，不通过居民，政府直接采购，没得选择。2、大宗交易背后难以杜绝的灰色链条，在西安楼市已经屡见不鲜)。

这种操作显示易见的好处是：既可以减轻政府承担的安置各项压力，又能缩短安置周期。

从2014年开始，一大批资金通过货币化安置的方式进入楼市，这当中有相当体量的货币被集中投入到旧城区改造之中。

开发性金融机构(设立此类机构的主旨是：实现国家目标，弥补体制缺失)开始广泛介入棚改，2015年10月起，央行将PSL(抵押补充贷款)的对象，由国家开发银行扩大至农业发展银行和进出口银行，主要用于支持以上三家银行发放棚改贷款、重大水利工程贷款、人民币“走出去”项目贷款等。国开行在2017年11月发布报告称，累计已发放棚改贷款3.2万亿元，累计已帮助2000多万户棚户区居民。

如果计入其他银行流入资金之和，又该是几万亿?2014年至今，保守估算至少在4万亿元以上。在如此体量的资金冲击之下，棚改的货币化安置从2013年的7.9%，到目前2018年的货币化按此前预测将达到60%以上，棚改货币化金主直接推动三四线城市房价!

而且货币化安置并不是均匀在全国投放，而是有一定的侧重点，第一阶段货币化安置(2005-2015年)，为了满足保障性住房改造棚户区，主要针对于中西部、东北地区;第二阶段货币化安置(2015-至今)，是由政府出资购买商品房安置。

根据2017年6月住建部等《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》之中明确指出，货币化安置的主要战场在三四线城市，集中安置占八成以上。

PART 3、陕西棚改大潮

数万亿天量货币集中投放在三四线城市，房价上涨动力比市场当下表现更澎湃!

陕西省住房城乡建设厅编制的《2015-2017年陕西省城镇棚户区危旧房改造实施计划及租赁型保障房配套基础设施建设计划》已完成，计划2015年-2017年改造1501个城镇棚户区，约80万户，总投资4140亿元。

目前，陕西实施新三年棚改计划，2018-2020年改造棚户区64.58万套。

2017年陕西省棚改动工22.79万套，全省累计获得国开行、农发行棚改贷款授信3265.7亿元，继续位于全国前列，其中2017年新增棚改贷款授信874.3亿元。2018年计划开工20.2万套。

换而言之，如果把货币化安置分摊给九个地级市，你知道会造成什么影响么?

如2018年，陕南某地级市要完成2.5万套棚改安置，参照此前的机构预测结果，其中六成以上按照货币化安置。按照当地的均价计算，仅2018年这个地级市就会有90亿元的货币进入。

但你知道这个城市的GDP多少么?这个市场的总量能有多少么?GDP不过1333亿元!市场饱和量才不过30亿而已(按照单套60万，市场年成交5000套，如果仅算市区成交，估计要减掉一半)!

一边是仅有30亿元小规模的封闭市场，一边是近百亿元的天量货币注入，这个对比悬殊的落差，会让脆弱的地级市的房价短时间之内就会被点燃、引爆!

但这样的市场经不起赞美，三四线城市作为全国范围内的主要人口流出地，其地方需求的一大部分都是由棚改货币化安置释放出的改善性需求，并不是自然人口增长带来经济的增量所致。这样的市场走势，本来就不稳，甚至可以说是火中取粟。

如果再拆分货币化安置的资金来源，你就一定能明白风险的源头比我们想象的更可怕。绝大多数都是抵押补充贷款(PSL，为一种新的储备政策工具)!2018年4月2日官方印发的《试点发行地方政府棚户区改造专项债券管理办法》，用过各种拆借、发券融资来搞货币化安置(属于正常手段)。

换而言之，在“去库存”的这条主思路上，三四线城市是在加固房地产，刺激城市居民对于房地产的投资，而且还是裹挟式投资!

PART 4、反思四万亿恶果

如今，我们再次反省2010年四万亿带给楼市的恶果，究竟是什么?

是流动性过剩，是房价此起彼伏，是价格上涨的遮羞布。四万亿造就了一大批，为地方清空了大量债务，又埋下了一堆火药。

如今又是一个四万亿，不过不是全国搞分摊，是集中在三四线城市爆发。三四线的房地产价格很容易触顶。

大量普通城市居民赶在房地产的口风之上来投资，拉着大包小包钞票来抢房子，赌的就是一个未来，如果这是一个庞氏骗局，那么全民概莫能外;如果不是，此时疯狂投资，正好赶上。

何况除了买房子，你还敢投资啥?三四线城市的地下钱庄、互联网P2P、买仁波切、空气币(目前还不是空气)?你根本就没有一个值得你投资的地方，只能把钱投进房地产!

对于人口普遍文化程度初高中学历占极大比例的城市，他们更热衷于投资房地产，或者熟人之间的借贷，对于区块链之类，一点都不感冒，对于这些东西，对于他们而言与蚁力神没啥区别。

任何一百亿塞进安康、渭南、汉中这种城市，带来的就是滔天巨浪!

对于一个一年前房价才三五千的城市，突然之间高层卖到了八千，一路往九跳。

接下来我们就会见到一个奇葩现象，陕西热板城市清一色的地级市、县级市，可能今天是富平，明天是兴平，后天是汉中某个小城，不仅超越了省会城市的底价，甚至于已经赶上了浐灞洪庆片区!

这注定是一场焦灼的战争，一二线城市被锁死流动性，短时间不允许转售，被压在地底;而三四线城市流动性大增，又有货币化托底，且没有政策限制，房价一鸣惊人，突飞猛进。

还有一点不要忘了，全国强二线、新一线城市还在集体抢人，各种政策出台，导致三四线人口流出严重。

PART 5、到底买不买入

此前写地市级市场的时候，有人看了一通，最后说，云雾缭绕，到底买不买?

话都已经到嘴边了，地市级雷区遍布，不能买(当然也有很多公务员群体，或者厂矿家庭离不开原有城市，如果对房产的预期是投资属性高于自住需求，就一定向市政府、大商圈核心区，因为这些配套在任何城市都是最核心的资源，也是避险之地)，那不是得罪人么?

想要避雷最好的投资一定是强一二线城市转移，或者临近的省会城市，参与摇号、抢劫房子。

个人有个粗浅的预测，一旦汉中、渭南的房价开始紧追西安，那么所谓的政策&市场红利就全部破功;而西安参照三四线城市涨幅，又是一轮蓄势待发。

这一轮去库存的政策有强烈的技术性痕迹，绝对不是天然去化，这一点只要稍微了解市场就能洞察。与其窝在三四线城市等政策红利倾斜带来城市价值进一步上升，不如去已经有优秀营商环境的省会、或者去更好的强一线、二线城市享受更好的商业、教育、交通、未来。

如果你所在的城市，你所看好的房子价格已经达到了省会城市三环外价格，那么你就果断放弃吧!触顶上涨，这是未来增值空间看空的信号。

现在全国都在抢人，不要指望着农村土地涨价(如果不是核心城市周边，就别等了)，能够看准城市趋势，把自己、妻儿、孩子的户口转入更好的城市，去天津、成都、武汉、西安、长沙、郑州，总之哪座城市都比你还需要等待来兑付期望的城市有未来。

所有省会不加区别的全部大规模棚改，这是一项浩瀚工程，六成棚户区改造按照货币化安置，我们已经能够想象到，未来市场会多么火爆。

这种情况让人想到的是2005年爆发的兰花泡沫，三百万一颗小幼苗，“天价兰花”如井喷一般涌现，百万以上比比皆是。贵州兰博会上，一株极品“天逸荷”的成交价高达1100万元，第二年，这苗兰花的姊妹株标价2000万元。

一个人抱着一盆兰花，穿过新昌最繁华的街道，从街头走到街尾，手里兰花的价格就能涨三次。

那种砸几十万买套房后的喜笑颜开，豪掷千金，购置房产，大致也如抢到了一朵空谷幽兰.