七年超20倍增值的太子湾速度 中集集团参拍招商蛇口前海土地背后

在深圳新供应用地冷清的情况下，早在前海圈下不少存粮的地主们，随着时间积攒下来的红利，正在逐渐释放。作为前海三大地主之一，中集集团也盯上了另一家地主招商蛇口的土地。

9月27日晚间，中集集团发布公告，寻求独立股东授权该集团以挂牌起始价参与增资招商蛇口旗下四家子公司相应股权。根据8月31日招商蛇口公告，其已将这四家公司部分股权于北交所挂牌，总起始价达63.2亿元。

具体标的包括商融置业49%股权、商泰置业49%股权、深圳商启51%股权及深圳乐艺51%股权，对应的起始价分别为15.49亿、16.20亿、25.51亿及6亿元。中集集团称，预计认购人将以内部资源支付，若该事项获临时股东大会批准，预期将支持按金18.96亿元。

北交所出让公告要求，上述四家企业的意向投资方或其母公司2017年度期末企业净资产不少于人民币100亿元。2017年报显示，中集集团2017年末的净资产达432亿元。

由于招商局集团持有中集集团24.58%股份，某种程度上，中集集团及招商蛇口两家企业是兄弟公司，因而，此次增资将构成关连交易。

值得一提的是，此次增资的建议认购人将为由中集产城及中集集装箱新注册成立的四家公司。中集集装箱为中集集团全资子公司，而中集产城则由中集集团间接持有61.5%股权，第二大股东则是碧桂园。

在2017年7月，碧桂园以增资方式入股获取了25%股权，并与中集宣布将在产城开发上进行合作，当然两家企业更早的合作可以追溯到2016年签署战略合作协议。虽然目前尚不知新公司中中集产城的股权占比，但如果竞购成功，意味着碧桂园成功借道进入太子湾。

公告显示，这四宗地块位于深圳市南山区，于招商蛇口将开发建设的太子湾项目用地的范围内，地块编号分别为DY02-01、DY02-03、DY03-02及DY01-04，总占地面积3.99万平方米及总可建楼面约24.6万平方米，涉及商业、办公及商务公寓等业态。

据观点地产新媒体翻阅过往资料，上述四宗地块均先后于太子湾片区K202-0014宗地上分宗出来。K202-0014宗地是招商蛇口前身招商局蛇口工业区有限公司于2011年以底价64.39亿元竞得，地块总面积达到69.76万平方米，建筑面积170万平方米，土地用途为商业服务业设施用地、仓储用地、港口码头用地及居住用地，整体楼面地价仅约3788元/平方米。

当时，这宗地块刷新了深圳土地招拍挂地块出让底价纪录，是名副其实的“总价”。

按照评估报告，此次中集集团计划摘牌的四宗地块经调整后的总股权评估价值为65.26亿元，比起它委任的独立估值师所认为作出的75.22亿元公允价值，中集集团认为此次的代价公平合理。

虽然四宗地块看起来便宜，但实际上这些地块已经过七年的积畜，使得招商蛇口，成为这笔买卖里的最大赢家。

以深圳乐艺为例，该公司目前资产账面价值仅7933万元，净资产账面价值3000万元，评估后资产为6.26亿元，净资产5.76亿元，总资产评估值增值率达到了6.9倍。其中，存货评估增值率超过了11倍。

评估报告称，存货涉及的土地使用权为招商蛇口早期取得，历史取得成本低，而深圳商业用地价格涨幅大，最终使得评估价值远高于账面价值。经过7年的蛰伏，深圳乐艺51%股权的挂牌成本达到了6亿元，而地块最初的收购价为4787万元。

公告中还显示，根据土地所有证，四宗地块的合计原收购成本仅为5.19亿元，如今近一半股权的出让底价则达到了63亿元，升值空间超过20倍。

而且，这四宗地块仅是上述巨无霸地块K202-0014中的一小部分。从深圳规土委公布的分宗公告可知，自2015年起，上述地块经过多次分宗，K202-0014中的接近一半规模，至少已被分成了24宗，其中部分已在此前出让。

2016年12月，新世界发展宣布以88.89亿元参与增资太子湾四宗地， 包括DY02-02、DY02-04、DY04-01及DY04-04。若招商蛇口有意为太子湾项目用地剩余部分再引合作方，背后巨大的现金流同样可期。