一文带你看透中国房价的9个秘密

01

目前中国房价最贵的地段是哪里?

北京房价一枝独秀，遥遥领先。

西城区、东城区、海淀区，分列三甲，以12万元、10万元、9万元的均价成为中国最值钱的地段。

朝阳区也以7万元的均价排名第六。

上海和深圳紧随其后，上海的黄浦、徐汇、静安、长宁区，和深圳的南山、福田区，都以超过6万元的均价进入十强。

中国最值钱的黄金地段十强，被北上深三大一线城市全部包揽。

接下来是天津、三亚、厦门、广州、杭州、南京等沿海城市，各自都有1-3个核心区以超过4万元的均价上榜。

是什么决定了这些城市和地段的价值?

小编认为，主要由产业和政策决定。

产业，就是基本面，奠定了长期价值;政策，就是主题概念，带来了短期的估值溢价。

以北京为例子，西城区和东城区聚集了中国最密集的政治、教育和医疗资源，无疑是帝都的精华所在。

海淀区和朝阳区则分别拥有顶尖的互联网科技和金融、文化产业生态。

只要这些产业和政策资源不变，北京的核心四区就将始终盘踞着中国最值钱地段的名头。

而上海的核心四区和深圳的核心两区，则分别是长三角和珠三角的经济发动机，以其强大的金融、商业、科技中心地位源源不断向外辐射影响力。

另外，三亚则以独有的度假、养老中心地位，收获了中国有钱人的青睐，海棠湾、亚龙湾、小东海，成为了中国度假酒店和豪宅最密集的地段之一。

以上这些，可以认为是中国房地产的蓝筹股，类似于茅台、格力，由于拥有坚实的基本面支撑，即使目前的价格已经不菲，但未来的房价相信仍有稳定升值的空间。

02

最便宜的地段又是哪里?

中国房价并不是永远涨的，有些地段的房价甚至会跌到你怀疑人生。

比如近期的网红城市鹤岗，2019年均价才1600元，过去几年的房价处于持续的下降通道中。

下降的原因，无非是资源匮乏、产业衰退、人口出走，房子无人接盘。

最便宜地段的前十强，分别属于三个板块。

a，东北的黑龙江，以4个地段排名第一;

b，华北的宁夏、甘肃、山西，以3个地段排名第二;

c，西北的新疆，以3个地段，价格略微贵100元，排名第三。

总的来说，三北地区的资源型产业坍陷，已成为目前中国经济的一块心病，大量矿区由于资源价格的下跌，被废弃，人口流失，前景暗淡。

它们可以认为是中国房地产的垃圾股，回避就是最好的选择。

03

过去8年，成长性最好的地段又是哪里?

这是本文的核心问题，我们将在接下来的几个子问题中，为你一一解答。

先看总的数据。

以下是2011-2019年中国主要城市房价涨幅排名：

大致可以分成4个梯队：

第一梯队：深圳，以超过两倍的涨幅，遥遥领先。

第二梯队：涨幅超过1倍的11个城市，分别是福建的厦门、福州，一线城市北京、上海、广州，以及新一线城市武汉、南京、郑州，强二线城市东莞、合肥、济南等。

第三梯队：涨幅在50%-100%之间，以中西部城市为主。

第四梯队：涨幅在50%以下，包括东北的三大城市沈阳、大连、哈尔滨，三个沿海城市杭州、宁波、青岛。

从这份名单里，我们可以得出几个结论。

第一，深圳无疑是过去几十年中国最耀眼的成长股，从过去的招商、平安、华为、腾讯，到近年来崛起的大疆、比亚迪，到今年氢燃料电池概念的龙头雄韬股份，科技公司是一批批的涌现，基本面极其强大。

这种基本面，目前还是独一份，未来就是奔着硅谷湾区龙头的地位去的。

第二，涨幅排名靠前的城市，全部是一线城市、新一线城市、强二线城市，中国城市的都市圈化、集中度提升趋势十分明显，这跟A股各大行业的集中度提升逻辑基本一致。

第三，涨幅排名垫底的，主要还是产业转型缓慢的东北城市为主，这也跟前面讲到的三北垃圾股所在区位基本一致。

身处垃圾股聚集的板块，即使本身作为龙头，也很难不受到影响。

第四，作为近年来的网红城市，杭州和成都的房价涨幅分别为39.90%、56.55%，竟然跑输大市，到底发生了什么?