涨不动了！市场的情绪，隐藏在房租里

老张的房子终于租出去了，一套小三室，去年嗷嗷着低于3300不租，今年看着干着急，咬咬牙，2900，跟租户签了合同。

4月份本该是租房市场的旺季，为了一探究竟，我把自己的房子也在网上挂了出去，结果问的人挺多，但是想租到去年的价格，确实有难度。经常出去探盘的朋友说，这已经算好的了，今年租房市场非常冷清，降价成了大趋势，位置不好的，可能挂出去很长时间都没人租。

看了新闻，这不是特例。全国租房市场早已发生了微妙的变化，一二线城市都有不同程度反应。中国房价行情网数据显示，4月份住宅租金平均单价排在全国前40位的城市中，租金平均单价同比负增长的城市有13个，环比负增长的城市达到了32个。

好城市好地段不愁租，但是绝大多数，已经开始走冷。

时间是多么的奇妙，去年因为长租公寓集体涨价，大家还在担心房租的问题，房东们一个个野心勃勃，今年绝大多数的人都调整姿态。

一面是人人担忧再次上涨的高房价，一面是当下冷却的租房市场。市场的情绪里，透漏着真相。

1

真相

租房市场是有周期的，往往有着季节性或者年度性的高低波动。

可能去年还在高呼上涨，今年就又冷却下来了。

和房租不同的是，房价是由边际价格决定的。一个小区的价格，不是由价格的平均来定的，而是由人群塔尖，能交易得起的人来决定的。所以，房价跟绝大多数人的收入无关，跟少数人的购买力有关。所以我们常常会感觉，买房就是跟一群有钱人上牌桌，玩的都比较大。

而房租市场不同，房租是另一种边际，也就是收入低的那头来决定的。而这一头，是社会绝大多数人的真实画像，他们年轻、努力、朝九晚五，但是收入却微不足道。所以房租的波动，对他们是相当敏感的。

经过去年的一波上涨，房租已经成了一个很大的负担。尤其交房租，更是需要一次性缴纳数月、半年，这其实是一种透支。如果还是以8%的速度上涨的话，受影响的可能是全方位的。

不要看这8%，他们的收入有增长8%么?在租房面前，买房可不是刚需，租房才是。

去年涨的太猛，已经透支了今年的涨幅。现在缓一缓，是正常的。

其次，今年的高校毕业季还没到来。今年的毕业生又是不少，市场还没进入毕业工作租房潮。像流动人口大的城市，租赁市场的周期性更加明显。这个月租房市场的冷淡，不代表永远冷淡。后续部队，已经在到来的路上。

还有一点值得我们认清的，是这两年大开大合的长租公寓。去年由于资本的介入，自如等疯狂拿房，各路资本疯狂杀入长短租市场。

在中国，做这样的事，没有任何技术含量，就代表着高度可复制，紧接着就是产能过剩。

是的，长租公寓，也正面临着过剩的问题。在疯狂时期，动用高杠杆、高价格疯狂拿房，但是底层的租房需求没有起来，那么本来雄心勃勃的一片热土，就将成为反噬资本的黑洞。

今年起，多家长租公寓爆出跑路、倒闭，都是基于这种情况。

透支、供需反转、价格得不到边际支撑，这就是当前的租房市场真相。市场的情绪，是敏锐的，隐藏在房租里，述说着真实的经济情况。

2

内涵

这背后，当然还有其他因素，经济影响的收入问题，还有人口结构的问题。

经济好不好?好了收入当然会提高，边际的价格会水涨船高。但是，经济并未触底，还在摸索。就在几天前，公开讲话都是这样子的：

不仅稳就业被重新提了出来，防止大规模返乡潮又再次被提起。你可以理解为“织毛衣”做最坏的动员。这种大环境下，人还在想尽一切办法留住，租房市场的冷却，只是一个缩影。

另一方面，人们似乎对人口结构问题，重视度还不够。80后有2.28亿人，90后有1.74亿，00后有1.47亿。整整减少近一半。

现在各大城市都在想尽办法吸人，这在以前是不可能发生的。一个非常抢手的资源，是不需要主动招揽客户的。如果有那么一天，一定是客源不行出问题了。

吸，是没办法了，吸，说明靠市场自身已经难以维持。吸来的人，又想支撑当地房价，又想支撑租房市场，这是不可能的。家里就这一桶水，又想做饭，又想洗衣，只能顾一头。

以上两种因素，都是看的见的。看不见的，还有中国的金融流动性问题。中国当前的社会杠杆率，经过一季度的轰轰烈烈，使得前两年的成果付之东流。杠杆率重新站上了高点。

整个社会的金融流动性又崩的很紧。这就造成了，社会里的各市场价格，就会出现存量争夺现象。一个市场疯狂了，另一个市场很容易遭到挤兑。也就是各市场价格，不允许齐涨齐跌，相反，很容易出现你涨它跌。社会的跷跷板效应。

今年，已经有其它的地方涨了，如股市、蔬菜水果，在这个基础上，挤压了房租的空间。

一季度房租市场冷淡，这就是市场的内涵，它是多个因素的合力共振，是整个社会的因果展现。

目前为止，房租涨不动了，才是市场真正的情绪。