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实际上,2020年以来,已有26个省市出台加强预售资金监管的相关政策或实施细则,这是一个什么信号,会给市场带来什么影响?
多地加强预售资金监管
据统计,2020年以来,已有26个省市出台加强预售资金监管的相关政策或实施细则,确保专款专用,保障项目按时按质完成,既维护了购房者的权益,也为开发商健康发展提出了约束。
政策主要关注点主要集中在几个方面:
要求开发商开设商品房预售资金监管专用账户;
要求开发商与监管机构、监管银行签订预售资金监管协议;
对信用资质不同的开发商实行差别化资金监管额度;
在预售资金使用上,按照工程进度支取相应比例的资金。
有效化解烂尾楼风险
国家统计局的数据显示,2019年,房地产开发企业到位资金178609亿元。其中,国内贷款25229亿元,自筹资金58158亿元,定金及预收款61359亿元。定金及预收款占全部到位资金的34.35%以上,且比自筹资金还要多。
预收收入对于房地产开发企业的重要程度可见一斑。商品房预售制度减轻了开发商的资金压力,更多的资金得以进入房地产市场,对开发商起到了变相加杠杆的作用。
当市场处于上行区间,预售制度让购房者与开发商能够双赢,皆大欢喜,但近期随着一些城市的市场开始出现供大于求的局面,房地产预售制度的弊端也逐渐显现。
从理论上来说,购房者的预付款已经能够满足项目完工,但由于对于资金专项管控的缺位,导致出现很多房企资金流向不明,挪用资金扩充项目数量或其他运用,一旦资金运用环节出现问题便导致项目资金链的中断,形成烂尾。
对于购房者而言,面对一个尚在施工中,甚至只有图纸、沙盘的项目,自身需要承担为期至少一两年的不确定性风险。即便能顺利完工交付,容积率、公摊面积、施工质量、物业服务、周边配套等方面的风险,也是预售房后期维权的“重灾区”。
除了烂尾的风险,房企较少的自有资金撬动项目开发建设,容易催生房地产市场泡沫,带来房价的异常波动。
预售制度退出舞台的信号?
业内人士分析称,对于购房者来说,预售资金监管是一个非常积极的信号。烂尾楼是期房制度自开始就相伴相生的现象,但期房制度经过多年发展,已经成为房企开发过程中的惯性制度,现阶段期房制度如果直接喊停,对房企来说是“伤筋动骨”的。短期内可能导致中小房企难以维系经营,长期来看会造成房地产开发市场慢慢萎缩甚至更大的风险。因此,期房制度改革只能循序渐进,从加强商品房预售资金的监管入手是一种比较有效的方式。
这一举措将对房企的现金流进行有效控制,一旦楼盘未按规定将预售资金退还购房人、延期交房、拖欠工资、交房维权、变相逃脱预售资金监管的,都将受到惩罚。
也有业内人士称,预售资金监管是期房逐渐消亡的信号,随着房地产进入“房住不炒”的新时期,房地产避免过度金融化,回归产品本身,现房限售是新趋势。
例如,今年上半年海南省发布《通知》指出,海南省要改革商品住房预售制度,新出让土地建设的商品住房,实行现房销售制度。海南成为个正式取消商品住房预售制度的省份。但其他省份能否跟上,现房销售能否普及,仍有待时间的检验。
责任编辑: xylpwhky
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