致刚需：买房是看房价还是看利率？这么多年你可能一直搞错了！

顶层政策、市场走势分析得虽多，想来想去，政策的风向是什么，楼市会往什么大方向走固然重要，但对于许多购房者来说，价格多少、怎么贷款、如何省钱……仍然是他们最为关心的话题。

毕竟，对于很多人来说，房子占据了家庭绝大部分的财富。

所以今天，想从购房者，尤其是刚需一族最切身的利益出发，360度全方位无死角地分析一下房贷的问题。

问题一：

买房看房价?错了!刚需买房请看房贷利率

很多购房者买房只看房子的价格，毕竟房屋价格是明晃晃的数字，上下多少一目了然，差价有可能是数十万之多。

而与之对比，房贷利率的细微差别可能只在小数点后的数字，这点差别实在引不起购房者的关注。

对于这个现象，参谋长想说的是：房子的价格可以让你决定买哪套，但房贷利率才应该让你决定何时买。

正逢近期各地相继下调房贷利率，参谋长就先用计算的方式告诉你们，小数点后的细小变化，能够引起多大的实际还款数额上的差异。

假定房贷100万元，用等额本息的方式还款20年，基准利率为4.9%;

若房贷利率在基准利率的基础上打85折，也就是4.17%，则用房贷计算器可以算出总支付利息为47.59万元;

若房贷利率上浮10%，也就是5.39%，则相对应的利息总额为63.61万元;

两者相差16万元之多。

这还是假定只贷款100万元，还款周期为20年的情况下，不同房贷利率所造成的利息差。

事实上众多一二线城市的房价早已超出这个水平，因此实际情况可能差距更大，这绝不是一笔小数目。

明白没?这就是为什么参谋长会说刚需买房看利率。当然，全款的土已经可以关闭此页面了，但如果你还没有退出文章，就请你从这一刻开始提升对房贷利率变动信息的敏感度。

一句话总结：刚需买房，房价要看，房贷利率更要看。

问题二：

基准利率和利率浮动，你真的搞清楚了吗?

基准利率，即央行规定、央行调整的利率值。目前，5年以上商业贷款的基准利率为4.9%。

利率浮动，则是各家商业银行根据实际情况，以基准利率为标尺，自行调整和规定的利率值。我们在贷款时是按这一数值来的。

上文已经提到过，2019年以来，由于市场的冷清，各个地区的商业银行都相继下调了房贷利率。例如，热门城市中厦门目前的房贷利率已经接近基准利率，上海的利率也下调较多，而常州、温州等部分城市目前的房贷利率甚至开始低于基准利率。

关于利率值，参谋长只有两点需要特别说明。

1.其实，也许和你所认为的正相反，房贷利率并不高

大家都知道，调整利率是调控楼市最为有效的手段之一。回望历史数据，从2008年到2015年，我国的房贷利率随着市场行情起起落落，当下的房贷利率，其实是处于一个历史较低水平。而且，根据参谋长的预测，2019年的利率变化应当会呈现稳中有降的大趋势。

另外，不要被上百万的利息值吓倒，按照等额本息的方式还款，实际上每个月的还贷中的本金和利息比例一直在变化，也就是说实际上你每个月还的利息是越来越少的。真正算下来，房贷利率其实比你的信用卡分期利率低得多。

2.一旦贷款成功，后期银行的利率调整与你无关

房贷利率是持续变化的，但是你的还款数额在你完成贷款的那一天就已经确定下来，后期无论利率如何变动，你的还款数值都不会受到影响。

这也就是为什么参谋长建议你对利率的变化保持敏感，一个词，“时机”的重要性。

一句话总结：和你认为的相反，房贷利率并不高，抓住低点你就赢了。

问题三：

等额本息和等额本金，如何还款最划算?

这个问题参谋长也不打算做过于详尽的解释，因为关于利息计算，尤其是等额本息的还款方式，有着一套很复杂的计算公式。计算具体数额的话，参谋长建议可以通过房贷计算器简单搞定。

参谋长只分析两者的差别和优劣：

等额本息每月还款数额相同，需要偿还的总利息略高于等额本金的还款方式;

等额本金的还款额呈递减趋势，前期的还款压力较大。

同样是两个要点：

1.选哪种?

如果按照省钱原则，是不是应该选择等额本金的还款方式?

抱歉，你的惯性思维又出错了。

在这个选择中，我们需要考虑的，绝不仅仅是利息额这一个数据。等额本金的还款方式虽然能够帮你节省数万元的利息，但是其前期多还后期少还的方式是有悖借贷这一行为的核心价值的。

借贷，看似是你在向银行借钱，实则是你在向未来的自己借钱，是资本积累不足的二十岁的你在向财富富余的四十岁的你借钱。如果说你在前期背负了很重的还款压力，那么借贷这一行为还有何意义?

钱是有价值的，所以，尽量让它留在自己手中。

目前各大银行的默认还款方式也是等额本息的方式。

2.要不要提前还?

回答是：不要。

我们且不去高谈阔论什么“投资眼光”和“富人思维”，实际上，在等额本息的还款方式下，当你的还贷时间达到1/2左右的时候，其实你的还款主要就是在还本金部分了，此时的提前还款，能够帮你节省的利息是很有限的。

那么前期要不要提前还?

可以但没必要。

省下来的利息是肉眼可见的数额，通胀因素、理财收益等则是隐藏成本。在货币持续超发的过程中，合理地利用杠杆是不让自己的财富遭到稀释的最好办法。而理财收益跑赢房贷利率，也并非难事。

一句话总结：还贷方式选择等额本息，提前还款可以但没必要。

当下，房贷利率的走势对于多数购房者来说确实是一大利好。参谋长的建议是，如果需求比较急迫，现在购房已经比较划算。但是长远来看，如果你所在的城市利率仍处于上浮10%以上的水平，则仍然可以持币观望。