国务院出台租房鼓励措施 指导意见效果仍赖实际操作

本次出台的租房鼓励措施，总体上来说，还是停留在大面上的指导意见，缺乏实施细节以及硬性的规定。

5月4日，国务院总理李克强在主持召开国务院常务会议时确定培育和发展住房租赁市场的措施，推进新型城镇化满足群众住房需求。会议确定了如下政策：

一、发展住房租赁企业，支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。鼓励个人依法出租自有住房。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。

二、推进公租房货币化，政府对保障对象通过市场租房给予补贴。在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、教师等专业技术人员，凡符合条件的应纳入公租房保障范围。

三、完善税收优惠政策，鼓励金融机构加大支持，增加租赁住房用地供应。

四、强化监管，推行统一的租房合同示范文本，规范中介服务，稳定租赁关系，保护承租人合法权益。

单纯鼓励开发商购租并举存在困难

这些政策中，最受人关注是第一条，不但鼓励开发商和个人将持有的住房出租，还允许将商业用房改建为住房出租。上海链家研究总监陆骑麟表示，事实上，鼓励开发商将持有房源用于出租并非新鲜事，去年年初，住房城乡建设部《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》中就有类似内容，不过并没能对市场产生明显的影响。由于住宅开发商普遍倾向于快速回笼资金，特别是在近年房地产市场总体不景气的情况下，因此仅仅是鼓励其将持有住房出租，势必收效甚微。想要真正达到效果，必须有一些硬性的措施。

例如上海的住宅类用地，都必须配建至少5%的保障房，这类保障房即可作为公租房，满足社会的租房需求。此外，政府在土地出让中，亦可以规划部分房源，限定其必须自持出租，2014年末出让的前滩只租不售宅地，就是先例。结合本次政策第三条中的“增加租赁住房用地供应”，未来将可能出现更多较大比重的房源用于租赁，或者全部用于租赁的住宅地块。

鼓励商业用房改建出租利好公寓式办公自持

在 2月出台的上海土地新政中，对于商办类地块的自持作了严格的要求，按照要求，一般地区商业自持不低于80%，办公自持不低于40%，持有年限不低于10 年;近阶段商业办公楼宇供应量较大的区域，商业自持100%，办公自持不低于60%或100%，持有年限不低于10年或长期持有。

众所周知，目前申城大量中外围区域的商办类用地，因为办公需求的不足，办公部分都以公寓式办公为主，以此快速回笼资金。而严苛的自持限定出台后，很可能将出现大量无法短期内出售的公寓式办公房源，而这类房源正符合本次国务院鼓励商业用房改建出租的要求，未来将流入租房市场，缓解供需矛盾，届时上海中外围区域将出现一些租售并举的公寓式办公项目。

公租房保障扩大范围仍杯水车薪

政策的第二条规定，城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、教师等专业技术人员，凡符合条件的应纳入公租房保障范围。事实上，目前持有《上海市居住证》两年以上，并连续缴纳社会保险金达到一年以上，并且已与本市就业单位签订一定年限的劳动或工作合同的外来务工人员已经被纳入了公租房的可申请范围，公租房由于数量有限，可以说是杯水车薪，经常出现“租房靠抢”的情况，类似的情况在全国都较为普遍。因此，仅仅扩大公租房的可申请人群范围，并不能真正缓解租房矛盾，必须先在公租房的供应上有所突破。

统一租房合同示范文本有利市场有效管理

目前，房屋租赁合同并没有统一的合同示范文本，一般而言，各大型房地产经纪公司都有各自的合同制式文本，而且即便是同一公司的租赁合同文本，由于房屋租赁的实际情况的差别，其补充条款也会有所不同。不过一些基本内容，大多数租赁合同文本一般都是具备的。

1.房屋的基本情况(包括面积、坐落、装修等基本参数)

2.租赁的用途和期限

3.租金价格及支付方式

4.租赁保证金及其他费用(水电煤、物业管理费用等)

5.合同双方的权利、义务、责任

6.违约责任

当然，除了这些基本内容之外，租赁合同文本还可能包括，房屋的续租、出租人或承租人的变更、房屋及设施损坏赔偿、居间条款、定金条款以及一些附加条款等。一般而言，大型房地产经纪公司都拥有自己比较完备的合同制式文本，但一些小型中介公司在这方面可能较为随意。近年来，房屋租赁市场也出现了不少乱象，对于基本的通用条款采用统一的合同示范文本，有利于对市场更有效的监管。

上海链家研究总监陆骑麟表示，本次出台的租房鼓励措施，总体上来说，还是停留在大面上的指导意见，缺乏实施细节以及硬性的规定。未来能否起到切实的效果，还要看各地能否根据政策精神，指定相应的实施细则。

鼓励租房政策，一方面是为了缓解目前日益严峻的城市租房供需矛盾，和日益上涨的住房租金;另一方面，让外来务工人员更容易地通过租房在城市立足，从长期来看，是有利于我国的城市化进程，进而也能促进房地产去库存的目标。